Comissão: arrepender ou dispensar o corretor de imóvel não o faz perder o direito de receber pela intermediação

Se o corretor apresentou o imóvel a quem comprou, tem direito à comissão.

Muitos não sabem a real atividade do corretor de imóveis, e isto acaba por gerar conflitos no momento do pagamento da comissão a este profissional. A função primordial do corretor é promover o “encontro” entre vendedor e comprador, ou seja, promover a venda do imóvel.  Mesmo que posteriormente, devido ao arrependimento de alguma das partes, o negócio seja desfeito após ter sido firmado o contrato de promessa de compra e venda, o corretor tem direito ao recebimento por seu serviço.  Tal determinação encontra-se no Código Civil (CC) em seu art. 725, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

            Entretanto, nada impede que as partes estabeleçam no contrato de promessa de compra e venda alguma pré-condição para que a comissão seja exigível, pois há casos em que é previsível algum impedido que inviabilize a conclusão da venda sem culpa ou arrependimento de nenhuma das partes. 

DISPENSA DO CORRETOR NÃO EVITA QUE ELE RECEBA A COMISSÃO

            Alguns vendedores desatentos acreditam que pelo fato de já terem dispensado o corretor, após este ter apresentado um pretendente à compra, não faz jus a nenhuma comissão, o que não é bem assim. Caso a transação tenha sido realizada devido ao serviço de aproximação das partes realizado pelo corretor, é direito deste receber seus honorários. Em seu art. 727, o CC deixa bem clara esta situação, “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

            De acordo com o Desembargador do TJMG, Dr. Antonio de Oliveira Bispo, “o conflito acaba ocorrendo pelo desconhecimento das pessoas que eventualmente colocam um imóvel à venda e desconhecendo o direito do profissional que veio aproximar as partes na transação, acabam por fazer tratativas atinentes ao preço à revelia do Corretor, descontando o valor da comissão. É importante registrar que o corretor tem somente a obrigação de promover a aproximação das partes interessadas no negocio. Todo ato à partir de então é privativo dos interessados e o corretor eventualmente pode ou não orientar os interessados, mas só pela aproximação já tem direito à sua comissão.”

LEALDADE NA TRANSAÇÃO

            O vendedor deve evitar a proposta do comprador que tenta reduzir o preço do imóvel mediante o não pagamento do trabalho do corretor de imóveis. Por exemplo, se a casa está sendo vendida por R$1.000.000,00, o comprador oferece R$960.000,00 e combina com o vendedor o não pagamento do corretor da sua comissão de 6% sobre o valor da transação. Grande engano! Isto, porque, após a conclusão do negócio, a lei garante ao corretor requerer em juízo o pagamento da sua comissão integral. Basta provar que foi ele quem aproximou as partes. Na maioria dos casos aquele que procura lesar o corretor de imóveis alega que deixou de participar dos detalhes sobre a confecção do contrato de promessa de compra e venda, mas deixa de falar que na verdade o comprador e o vendedor em conluio impedirão o corretor de participar de qualquer reunião após este os apresentar.  O problema é que quem será réu no processo de cobrança é o vendedor, e o comprador terá tido o lucro que desejou.

            O magistrado observa que “a evolução dos meios de comunicação, em especial a internet, tem facilitado o anúncio por parte dos corretores e vendedores, mas nem por isso, a intermediação dos corretores, pode ser minimizada no contrato de corretagem.

            Assim, qualquer negociação posterior, feita pelos comprador/vendedor, não deve deixar de considerar o direito daquele que fez a aproximação inicial. Feita a intermediação, a comissão é devida mesmo no caso de prazo determinado para a intermediação e conclusão do negócio após este prazo.  

            A lei cuida de resguardar o corretor, da tendência em minimizar o valor do seu trabalho que é somente de agente de aproximação entre os dois pólos do negócio,” finaliza o Desembargador Antônio Bispo.

COMPRADOR PODE SER OBRIGADO A PAGAR A COMISSÃO EM DETERMINADOS CASOS

            Há casos, mais específicos, em que o vendedor após ter feito a transação excluindo o corretor para não pagá-lo, fica sem qualquer patrimônio que possa vir a responder por um processo de cobrança ou execução, tendo o comprador se tornado réu e condenado a pagar a comissão de intermediação. Isso é possível quando o comprador assinou o Termo de Visita no momento que o corretor apresentou o imóvel, tendo nesse documento se comprometido, caso viesse a comprar, o faria somente por meio do referido corretor sob pena de assumir o dever de pagar a comissão de 6% sobre o valor da transação.  Consiste direito do corretor exigir que o cliente, ao conhecer o imóvel, assine esse Termo de Visita, pois dessa maneira ficará o pretendente ciente de que deverá agir de maneira responsável, devendo valorizar o trabalho prestado. Não pode o pretendente fechar a transação por meio de outro corretor e nem diretamente com o vendedor, mas se o fizer a comissão deverá ser paga àquele que primeiro aproximou as partes.

            Portanto, não é necessária a opção exclusiva para que o corretor de imóveis tenha direito ao recebimento de sua remuneração, pois esta é devida, desde que o vendedor tenha autorizado, mesmo que verbalmente, que este apresentasse o imóvel ao pretendente à compra.

*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG;Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal; Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário ([email protected])

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