Multa contra comprador de imóvel na planta vira grande negócio para as construtoras

Kênio de Souza Pereira*

Com o crescimento dos distratos de apartamentos vendidos na planta, as construtoras passaram a lucrar com a retenção de valores que, em muitos casos, corresponde a 70% do valor pago, enquanto a devolução do saldo pode ocorrer somente após 30 dias da conclusão da obra, sendo que esse prazo supera seis meses se o empreendimento não tiver patrimônio de afetação. 

O distrato de incorporadoras de capital aberto cresceram 27,7% no primeiro semestre de 2026 em comparação com o mesmo período de 2025, superando de R$2,167 bilhões. Somente a Construtora Direcional registrou alta de 69,5%, o que evidencia o erro dos compradores ao aceitarem as cláusulas que preveem multa de 50% em caso de desistência no caso de incorporação com patrimônio de afetação.

Além da multa, o comprador pode arcar com a comissão de corretagem, geralmente de 6% sobre o valor do imóvel, e com os impostos da transação. Essas despesas geram perdas que podem representar a poupança acumulada durante décadas de trabalho.

A compra da moradia é frequentemente movida pela emoção. Esse comportamento, agravado pelo desconhecimento da terminologia jurídica dos contratos e da matemática financeira, resulta em situações que poderiam ser evitadas com a orientação de um advogado especializado. Essa assessoria possibilitaria negociar cláusulas mais equilibradas, pois a Lei nº 13.786, criada sob o lobby das construtoras, estabeleceu regras abusivas, como a multa de até 50% nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação.

Lei favoreceu construtoras ao afrontar decisões do STJ 

Os desequilíbrios dessa lei contrariam o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, que limitava a retenção a 25%, já incluída a comissão de corretagem e determinava a restituição imediata do saldo ao comprador. Com a Lei de 2018, o prazo foi ampliado para até 6 meses após a finalização do empreendimento sem patrimônio de afetação. Na prática, a devolução amigável raramente acontece, pois em geral ocorre somente após ordem judicial, fato esse que havia motivado a Súmula 543 do STJ.

A desigualdade é tão exagerada que a multa contra o comprador é 50 vezes maior que à imposta à construtora pelo atraso da obra, correspondente a apenas 1% ao mês sobre o valor recebido.

Comprador deve vender a unidade rápido

O comprador, ao perceber que perdeu a capacidade de pagamento ou que não conseguirá aprovar o financiamento, especialmente diante do maior rigor dos bancos, deve vender a unidade de imediato, ainda que conceda um desconto expressivo. 

Caso fique inerte, poderá receber de volta menos de 30% do valor desembolsado e ainda esperar dezenas de meses após o término da obra, o que é um péssimo negócio.

A falta de orientação e a demora em formalizar uma atitude tem um alto custo. É fundamental agir rapidamente, pois a construtora não facilitará o distrato, já que lucra com a dificuldade do comprador. Este, ao ver o sonho da casa própria desmoronar, muitas vezes não compreende o emaranhado de cláusulas e cálculos que deixou de analisar antes de assinar o contrato.

STJ pode reduzir a multa

Apesar da Lei autorizar a multa de até 50%, existem decisões do STJ que reduzem esse percentual quando constatada sua abusividade, especialmente quando há o enriquecimento sem causa da construtora.

Essa situação foi prevista nesta coluna em abril/26,  no artigo “O preço “irreal” dos imóveis na planta e os riscos ocultos nos contratos de construtoras” –  https://mercadocomum.com/o-preco-irreal-dos-imoveis-na-planta-e-os-riscos-ocultos-nos-contratos-de-construtoras/. Alertamos que muitos apartamentos prontos seriam negociados abaixo dos valores das unidades vendidas na planta e que haveria construtoras atrasando a entrega dos empreendimentos diante dos aumentos dos custos dos materiais, mão de obra e dos juros.

*Consultor Especial da Presidência da OAB-MG; Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal; Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário;  Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

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