O preço “irreal” dos imóveis na planta e os riscos ocultos nos contratos de construtoras

Kênio de Souza Pereira*

Diante da expectativa de alta dos materiais de construção e da escassez de mão de obra qualificada, temos visto lançamentos de empreendimentos imobiliários com preços ilógicos. Em alguns casos, o valor do metro quadrado de um apartamento ainda na planta supera ao de unidades prontas, embora a entrega esteja prevista apenas para daqui três anos.

O que muitos compradores ignoram é que o preço anunciado não representa o custo final do imóvel, que será corrigido pela variação do INCC (5,81% abr/25 a mar/26) ou do CUB/MG (7,8% mar/25 a fev/26), os quais refletem a variação do custo dos materiais, dos fretes e mão de obra. Assim, fatores externos, como a alta do petróleo e commodities impactam no valor das parcelas e saldo remanescente. O resultado é um aumento expressivo da dívida, surpreendendo compradores cuja renda cresce conforme a inflação do IPCA/IBGE, que de abril/25 a março/26 acumulou 4,14%.

Entretanto, têm surgido questionamentos acerca da confiabilidade de determinados índices do IBGE, diante de alegações de manipulação de dados estatísticos, que motivou que parte da equipe mais antiga e conceituada pedisse demissão diante do presidente Marcio Pochmann, conhecido militante populista.

Educação financeira ainda é um obstáculo

A compra de um imóvel envolve valores elevados, o que torna inviável a compra à vista para grande parte da população e que acaba estimulando a compra na planta.

Nas unidades vendidas na planta, é comum se exigir uma entrada pequena, seguida do parcelamento de parte do preço ao longo da obra, deixando-se a parcela mais expressiva do saldo devedor para financiamento bancário após a entrega das chaves, em contratos que podem durar décadas.

A baixa educação financeira e matemática da população tem agravado as transações que geram arrependimento. Dados do PISA 2022 indicam que 73% dos estudantes brasileiros tiveram baixo desempenho em matemática, e apenas 1% atingiu o nível de excelência. Esse déficit ajuda a explicar por que milhares de compradores assumem obrigações sem compreender plenamente os impactos dos reajustes e encargos contratuais.

A postura de contar com a sorte e agir com base na emoção tem sido uma das principais causas da existência de 61 milhões de processos, somente na área cível, em tramitação no Poder Judiciário. Muitas pessoas, após surgir o problema, percebem que não teriam fechado o contrato se tivessem refletido e agido de forma racional.

Consultoria jurídica reduz risco e evita prejuízos

A Lei do Distrato ampliou os benefícios para construtoras e incorporadoras, permitindo que seja estipulado multa de 50% dos valores pagos, tendo o comprador que assumir o pagamento integral da comissão de corretagem, em caso de desistência ou inadimplência.

Diante desses riscos, que podem gerar a perda de até 70% do que o comprador pagou, se mostra irrisório o contratante (vendedor, comprador ou permutante) investir de 1 a 2% do valor do negócio em uma assessoria jurídica preventiva. Essa consultoria pode orientar a negociação, revisar cláusulas, propor ajustes contratuais e reduzir os riscos, além de equilibrar o contrato que, normalmente, é elaborado pela construtora que protege o seu interesse com cláusulas complexas.

É preocupante que muitos compradores continuam fechando negócios por preços acima da realidade, ignorando as cláusulas de reajuste e mecanismos capazes de fazer o saldo devedor disparar, mesmo diante do atraso da obra.

As surpresas surgem quando descobrem, tarde demais, que uma única palavra ou um termo técnico de engenharia pode alterar substancialmente aquilo que lhes foi prometido na propaganda e que os motivou a assinar o contrato.

*Consultor Especial da Presidência da OAB-MG; Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal; Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário; [email protected] | Tel. (31) 97139-1474

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