Garantidoras que antecipam taxas e a ilusão de que só geram benefícios para os condomínios

Autor: Kênio de Souza Pereira

Após ouvir alguns condôminos que defendem a contratação de Garantidoras de Taxas de Condomínio para cobrir os valores que não foram pagos pelos inadimplentes, fica evidente que a maioria desconhece os reflexos jurídicos do contrato e o enorme prejuízo que ocorrerá no momento da rescisão, além de ignorar as regras da matemática financeira. Isso porque, ao contratar a Garantidora que se compromete a adiantar a receita mensal, que na prática cobre apenas a parcela (5% a 30%) que é inadimplente, cada condômino pagará uma quota condominial adicional anualmente. Portanto, a Garantidora lucra ao cobrar sua taxa mensal inclusive sobre a receita dos 95% a 70% dos condôminos que pagam sua taxa pontualmente.

Conforme o contrato a Garantidora recebe, a cada ano, 120% da receita total do condomínio, caso cobre 10% ao mês pela antecipação das dívidas de uma minoria inadimplente. Há caso de Garantidora, para conseguir captar o condomínio, oferece no início uma taxa menor, mas depois, diante da dependência criada pela antecipação, passa a aumentar a taxa gradualmente, ficando o síndico em dificuldades por não ter recursos para quitar o que foi anteriormente antecipado, que é acrescido da multa de 10% por não manter o contrato. 

Amadorismo do condomínio aumenta a inadimplência

As Garantidoras se apresentam como “salvação” para os condomínios que, por não contratarem bons advogados ou optarem por principiantes que trabalham quase de graça, fracassam no combate à inadimplência. Os advogados de primeira linha não aceitam trabalhar por honorários irrisórios e assim, os inadimplentes conseguem tumultuar os processos que são conduzidos de forma atabalhoada, com erros como prescrição, propositura de ação contra quem não é responsável pela dívida e falhas na formação da taxa.

Num condomínio bem administrado a inadimplência não passa de 2%, pois possui uma convenção atualizada por advogado experiente que incluem cláusulas capazes de inibir a inadimplência. Todavia, isso requer investimento.

Em casos que atuamos, incluímos na rerratificação da convenção a cobrança de juros de até 10% ao mês, incidência de multa de 500% sobre o devedor contumaz (que defendemos desde 2003 em vários artigos jurídicos), bem como a possibilidade de inclusão do nome SPC e do protesto em cartório. Vale destacar que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou, em julgamentos após 2015, o direito do condomínio de cobrar juros de 10% e multa de até o quíntuplo da taxa sobre quem atrasa constantemente o condomínio por se tratar de postura antissocial e trazer prejuízos ao condomínio que o impede de suprir suas necessidades básicas. 

Síndico deve estar atento e priorizar o interesse da coletividade

Nos casos em que a inadimplência é alta é que as garantidoras se apresentam como a solução, pois veem isso como um negócio. Elas se aproveitam do fato de que a maioria dos condôminos não se interessa em fazer cálculos, ler os contratos, além do erro da administração não contratar uma assessoria jurídica para que se verifique os riscos. Por meio de uma boa propaganda na qual divulgam apenas os “benefícios”, enganam os condomínios, que acham que a inadimplência evaporará. 

As taxas cobradas, bem como multas exageradas de 20% contra os condôminos por impontualidade de alguns dias, justificam a razão de muitos definirem sua atividade como agiotagem.  A matéria da CNN Brasil “Só 1% dos alunos do Brasil tem desempenho máximo em ciências e matemática” e outras como “73% dos alunos não sabem o mínimo de matemática”, bem como o artigo da Revista Exame/Estadão “95% dos alunos saem do ensino médio sem conhecimento adequado em matemática”, esclarecem a razão da maioria das pessoas assinarem esses contratos e, ao final, terem prejuízos por não se preocuparem com cálculos.

Há também casos em que essas empresas oferecem vantagens aos síndicos e administradoras de condomínio, como gratificações ou comissões para estimular a contratação e ignorar os riscos futuros. Estes, por sua vez, preferem ganhar algo enquanto estão nessa posição, já que os problemas (em especial ao procurarem encerrar o contrato) somente surgirão anos depois e ninguém se lembrará quem os provocou. O brasileiro tem memória curta! 

Contratos altamente lucrativos que colocam o condomínio como fiador

As Garantidoras dizem se responsabilizar pela receita condominial, fazendo parecer que sua remuneração será paga pelos inadimplentes por meio da percepção de juros e multas, além de um percentual fixo mensal sobre a receita, que gira entre 7% e 12% ao mês. 

Ocorre que ao assinar tais contratos, os síndicos tendem a não realizar cálculos básicos, ignorando que a partir da assinatura, o condomínio transfere para a Garantidora mais de um mês de sua receita bruta anual para pagamento de percentual fixo. 

Além disso, caso o condomínio rescinda o contrato este terá que pagar tudo que foi adiantado, ou seja, o total devido pelos inadimplentes, mais uma multa de 10% sobre o total que foi antecipado. Assim, de forma camuflada, todos os condôminos adimplentes se obrigam a pagar pelo calote dos inadimplentes.

Garantidora é tão lucrativa que bancos as adquire

Os lucros auferidos pelas Garantidoras têm sido tão significativos, que tem atraído banqueiros para esse mercado, sendo noticiado por vários jornais a compra de participação dessas empresas por bancos. Não é à toa que os bancos do Brasil são os obtêm os mais lucros do mundo, sendo a inadimplência dos condôminos que agem de forma amadora um grande negócio financeiro.

Se os condomínios ao invés de buscar soluções imediatistas investissem em uma assessoria jurídica especializada, combateriam a inadimplência com sabedoria e a custos menores. 

*Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário; diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis/ Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG; [email protected]

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