Construtora não é financeira para lucrar com juros de unidade vendida na planta

Autor: Kênio de Souza Pereira*

As construtoras têm liberdade de estipular o valor de venda do seu produto. Entretanto, fere a lógica de mercado algumas agirem como se fossem financeiras ou bancos ao inserirem no contrato de promessa de compra e venda que além da atualização monetária pela variação do INCC ou CUB, haverá cobrança de juros compensatórios de 1% ao mês. Essa cláusula é abusiva e somente é aceita por compradores que desconhecem matemática financeira, pois sua aplicação torna a transação em péssimo negócio já que implica em aumento da dívida em mais de 18% ao ano.

Isso porque, tendo o INCC  (jan. a dez/25) subido 6,10%, o acréscimo dos juros compensatórios mensais resulta em um crescimento três vezes maior do saldo devedor do imóvel se comparado com a grande maioria das incorporações que se limitam a corrigir as prestações pelo INCC. Caso a indexação do contrato de compra e venda se dê pelo CUB/MG, que acumulou alta de 3,04% (jan. a dez/25), o saldo devedor do comprador subiu no ano passado mais de cinco vezes com a incidência dos juros de 1% ao mês.

Diante dessa realidade, cabe aos compradores adquirirem apenas de construtoras que não cobrem esses juros, pois sua incidência torna o imóvel caríssimo e fora do valor de mercado.

Maioria dos Tribunais repudia juros compensatórios 

Durante décadas prevaleceu a lógica nos julgamentos dos Tribunais de Justiça e do STJ: eram inválidas as cobranças de “juros no pé”, ou seja, os juros compensatórios de 1% sobre as prestações em contrato de compra e venda. Isso porque, a construtora ao projetar e calcular o custo do imóvel, considera o custo do terreno, da mão de obra, insumos para definir o preço do imóvel, anunciando-o nos termos da Lei 4.591/64, que prevê a atualização das parcelas pelo INCC ou CUB, apenas.

Essa regra é utilizada em 90% dos contratos. Mas atualmente, alguns construtores, aproveitando-se da dificuldade dos brasileiros com cálculos financeiros, inserem os juros compensatórios que só se justificam para casos de empréstimo.

Entretanto, de maneira estranha, uma decisão de 2012 do STJ autorizou a construtora a cobrar os “juros no pé”. Essa decisão afronta a realidade do mercado, pois seria como admitir que a construtora emprestou dinheiro ao comprador, sendo que na prática quem adianta o dinheiro para a construtora lucrar com a obra são os próprios compradores.

Comprador com consultoria jurídica evita prejuízos

É absurdo o comprador pagar juros compensatórios por um imóvel que ele está patrocinando a construção e que por isso não tem como utilizá-lo. Esse pagamento seria aceitável somente o comprador residisse no apartamento sem tê-lo quitado. Difere-se do caso a cobrança dos juros moratórios, que são devidos caso haja inadimplência do comprador.

A ilegalidade nos contratos de algumas construtoras não se limita à cobrança de juros compensatórios. Também se é constatada em várias cláusulas que utilizam termos técnicos e condições confusas para dificultar o entendimento do comprador e gerar lucro para a construtora tais como as que versam sobre posse, prazo de entrega, redução do prazo de garantia, taxa enxoval desviada para obras de acabamento, dentre outras.

Nesse cenário, a assessoria jurídica especializada é indispensável para proteção do patrimônio do comprador que deve repudiar a imposição de cláusulas abusivas que afrontam o CDC e a boa-fé.

*Consultor Especial da Presidência da OAB-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – [email protected]

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