Quem paga o condomínio tem o direito de saber quem está inadimplente, gerando aumento das quotas

Kênio de Souza Pereira*

Se um morador deixa de pagar a quota condominial, os transtornos decorrentes desse inadimplemento não desaparecem, eles são divididos entre os demais condôminos para que os serviços continuem a ser prestados. O problema é simples e doloroso: a inadimplência de um gera o prejuízo coletivo, resultando no aumento da quota parte dos que cumprem a obrigação de quitar o rateio das despesas.

Devido a essa realidade, a lei assegura a qualquer condômino o direito de exigir da administração informações sobre quem deve e quanto deve, sem exposição vexatória, mas com transparência responsável, conforme art. 21 Parágrafo único – “Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino”.

Seria impossível um condômino, que é parte legítima para exigir que o inadimplente cumpra o dever de contribuir, pudesse vir a exercer o direito de cobrar sem saber todos os dados da dívida e do devedor.

Informação é proteção do patrimônio comum

A Lei nº 4.591/1964), em seu art. 12, que foi reproduzido no art. 1.336, inciso I, do Código Civil impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas condominiais, mesmo que inexista convenção registrada. Trata-se de obrigação legal que pode ter sua divisão ajustada conforme as particularidades do condomínio.

Se alguém deixa de cumprir esse dever, o impacto recai sobre todos. Por isso, o art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil determina que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. A prestação de contas não é mera formalidade, é instrumento de controle. E controle pressupõe conhecimento da realidade financeira por todos os condôminos, inclusive da inadimplência de quem aumenta as despesas dos adimplentes.

Transparência não é exposição

Transparência não significa constrangimento público. A legislação protege a dignidade e a intimidade das pessoas, de maneira que não se admite afixar lista de inadimplentes em elevadores e áreas comuns, divulgar nomes em redes sociais ou criar situações humilhantes e vexatórias aos devedores.

Contudo, entre os próprios condôminos, que suportam solidariamente os efeitos da inadimplência, há legítimo interesse em saber quem está em débito e qual o período e valor devido. Trata-se de informação necessária à fiscalização da gestão e à deliberação consciente em assembleia.

Gestão técnica evita prejuízo coletivo

A omissão da administração diante da inadimplência pode agravar o rombo financeiro e comprometer serviços essenciais. Ausência de cobranças ou cobranças mal conduzidas também geram risco jurídico ao condomínio.

Uma assessoria jurídica especializada em direito condominial atua de forma estratégica, orienta sobre o dever de prestar informações, promove a cobrança dentro dos limites legais. Consiste numa anomalia proteger o devedor, como se este tivesse o direito de não pagar e permanecer invisível até perante aqueles que estão arcando com seus gastos para evitar o corte dos serviços do condomínio.

Transparência responsável é medida de justiça. Sem ela, o prejuízo se socializa de forma indevida, transformando o condômino que honra com os pagamentos em dia em financiador dos inadimplentes.

*Consultor da Presidência da OAB-MG; Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário; [email protected]

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