Locação comercial mal feita pode resultar em redução do valor de venda do imóvel

Kênio de Souza Pereira*

Com o crescimento de redes de supermercados, bancos, concessionárias, farmácias, vestuário, mobiliário e outras atividades que preferem alugar lojas, galpões e terrenos de grande porte, para não imobilizar capital de giro, muitos locatários passaram a investir em assessoria jurídica altamente especializada. O problema é que, em diversos casos, o contrato elaborado pelo locatário, conhecido também por inquilino, torna o imóvel praticamente inviável para venda.

Não é raro o proprietário ser surpreendido ao tentar vender seu patrimônio e perceber que potenciais compradores desistem do negócio por constatar ser praticamente impossível tomar posse do imóvel. Isso ocorre quando o contrato permite que o locatário permaneça por décadas, mesmo contra a vontade do locador.

Esses contratos, redigidos por advogados do locatário, costumam conter cláusulas complexas. Em geral, o locador e o corretor não identificam os riscos por não dominarem as várias normas que impactam a locação comercial e industrial. Até para advogados de outras áreas é desafiador avaliar esses instrumentos quando não atuam nos litígios que surgem dessas relações.

Imóvel inviável de ser retomado perde valor

Assinar um contrato “contando com a sorte”, confiando em consultoria amadora ou naquele advogado que apenas “dá uma olhada”, gera surpresas, pois é ignorado que apenas uma palavra pode alterar o que se espera do negócio.  Quando compradores não enxergam possibilidade real de retomada, o imóvel perde atratividade e sofre desvalorização significativa, em alguns casos chegando a 40%. Por isso, alguns locatários aproveitam para adquirir o bem por preço de oportunidade.

Há situações em que o locador, já recebendo aluguel abaixo do mercado, descobre tarde demais que perdeu a condição de propor a revisão judicial do aluguel. Em outros casos, fica obrigado a indenizar obras realizadas para beneficiar o locatário. E não é incomum ser forçado a renovar o contrato por mais cinco anos, mesmo contra sua vontade, transformando a locação em algo praticamente perpétuo.

O contrato deve ser redigido pelo locador

Esses problemas são evitados quando o proprietário contrata advogado especializado para redigir o contrato com foco na proteção de seus interesses. É um erro economizar e deixar essa tarefa a cargo do locatário, que naturalmente inserirá cláusulas destinadas a protegê-lo.

O proprietário precisa compreender que pode negociar prazo, condições e preço como entender mais adequado. Quando mal assessorado, ocorre o contrário, sobretudo diante de empresas de grande porte que impõem modelos prontos ao locador ou à imobiliária despreparada e ansiosa por fechar o negócio.

Cada um cuida do seu interesse

Ao presidir a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG por 12 anos (2010/21), presenciei situações que o locatário “lança uma isca” para desviar a atenção do locador, resultando na perda do controle sobre o imóvel diante de armadilhas contratuais. 

Por outro lado, também atuei em casos em que o locador obteve ganhos expressivos ao impor cláusulas bem estruturadas, evitando ficar à mercê da Ação Renovatória, frequentemente utilizada de forma estratégica por empresas para ampliar vantagens.

Quem investe em assessoria jurídica experiente, negocia melhor e reduz riscos. É temerário deixar uma negociação dessa magnitude nas mãos de quem não domina a redação de contratos comerciais, muito diferentes dos modelos simples utilizados nas locações residenciais que são mais fáceis de serem resolvidas.

*Consultor Especial da Presidência da OAB-MG ; Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI; Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal; [email protected]