Seguro-fiança ganha espaço com aumento da inadimplência nos aluguéis; o que acontece com o inquilino após a seguradora pagar a dívida

Com crescimento dos atrasos nos aluguéis, modalidade passou a ser mais utilizada por proprietários e imobiliárias

O aumento da inadimplência dos aluguéis vem impulsionando a contratação do seguro-fiança no mercado imobiliário. Segundo dados da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), os prêmios do seguro-fiança somaram R$ 1,2 bilhão no primeiro semestre de 2026, alta de 30,6% em relação ao mesmo período do ano anterior. As indenizações pagas aos proprietários chegaram a R$ 380,3 milhões, crescimento de 31,1%.

Nesse cenário, o seguro-fiança aparece como uma alternativa às modalidades tradicionais de garantia locatícia, como caução e fiador. Para o proprietário, a principal vantagem é contar com uma proteção financeira diante do eventual inadimplemento do inquilino. Já para o locatário, é importante entender que a indenização paga pela seguradora ao proprietário não significa, necessariamente, que a dívida deixou de existir.

O advogado Stéfano Ribeiro Ferri, especialista em Direito Imobiliário, explica os principais pontos que devem ser observados por quem pretende contratar um imóvel com seguro-fiança.

O que acontece com o inquilino depois que a seguradora paga o aluguel atrasado ao proprietário?

Segundo o especialista, o pagamento feito pela seguradora ao proprietário não significa que o inquilino esteja liberado da dívida. O seguro funciona como uma proteção para o locador diante do inadimplemento, mas a obrigação do locatário continua existindo. Assim, depois da indenização, a seguradora poderá buscar o ressarcimento dos valores pagos, conforme as condições da apólice e a legislação aplicável. 

O seguro-fiança quita a dívida do locatário ou apenas protege o proprietário contra o prejuízo?

“Em regra, o seguro-fiança não é uma forma de quitação da dívida pelo locatário. Ele é uma garantia contratada para proteger o proprietário contra os prejuízos decorrentes do inadimplemento, dentro das coberturas e dos limites previstos na apólice. Portanto, é importante que o inquilino não interprete o pagamento da seguradora como uma espécie de perdão da dívida”.

Quais despesas podem estar cobertas pela apólice além do aluguel?

“Além do aluguel, a apólice pode contemplar outras obrigações do locatário, como condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás e até danos físicos ao imóvel. Mas isso não significa que todas essas despesas estejam automaticamente cobertas. É necessário verificar quais coberturas adicionais foram efetivamente contratadas, seus limites e as respectivas exclusões.”

O inquilino pode ser cobrado pela seguradora depois da indenização ao proprietário?

“Sim. O pagamento da indenização ao proprietário não elimina a responsabilidade do inquilino pelas obrigações assumidas no contrato de locação. A seguradora pode buscar o ressarcimento dos valores que desembolsou, observadas as condições do seguro e os direitos que decorrem da relação contratual. Por isso, o seguro-fiança deve ser entendido como uma garantia para o locador, e não como um mecanismo que transfere definitivamente a dívida para a seguradora.”

Quem deve pagar o seguro-fiança e como esse custo deve aparecer no contrato?

“Em regra, o prêmio do seguro é pago pelo locatário, que é quem contrata a garantia em favor do proprietário. Esse custo deve estar claramente informado na contratação, com indicação do valor e das condições de pagamento. É importante também diferenciar o prêmio do seguro das demais despesas da locação, para que o inquilino saiba exatamente o que está pagando e qual cobertura está recebendo.” 

O proprietário pode exigir simultaneamente seguro-fiança e caução ou fiador?

“Não. A Lei do Inquilinato permite diferentes modalidades de garantia, mas proíbe que mais de uma seja exigida no mesmo contrato de locação. Portanto, o proprietário não pode exigir simultaneamente seguro-fiança e, por exemplo, caução ou fiador como garantias do mesmo contrato. A utilização cumulativa dessas modalidades pode levar à nulidade da garantia adicionalmente exigida.”

Quais cuidados o consumidor deve ter antes de assinar uma apólice de seguro-fiança?

“O principal cuidado é não olhar apenas para o preço do seguro. O consumidor deve verificar quais riscos estão efetivamente cobertos, os limites de indenização, as exclusões, eventuais franquias ou períodos de carência e as obrigações impostas ao locatário. Também é importante conferir se a seguradora é autorizada a operar pela SUSEP e ter acesso às condições gerais e específicas da apólice antes da contratação. Em um seguro, muitas vezes, a diferença entre uma boa cobertura e uma cobertura insuficiente está justamente nas cláusulas que não aparecem com destaque na apresentação comercial.”

O que acontece quando a cobertura da apólice termina durante a locação?

“O término da apólice exige atenção porque a existência da locação não significa, necessariamente, que o seguro continuará automaticamente. Em uma prorrogação da locação por prazo indeterminado, a continuidade da cobertura depende de nova análise de risco e da aceitação da seguradora. Se a garantia deixar de existir, o proprietário poderá exigir a substituição da garantia nas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, inclusive para evitar que a locação permaneça sem a proteção contratada.”

Se houver inadimplência, o proprietário precisa esperar a seguradora para iniciar medidas contra o inquilino?

“O seguro-fiança não impede o proprietário de adotar as medidas previstas na legislação diante do inadimplemento. O seguro é uma garantia financeira, enquanto a relação de locação continua submetida às regras próprias do contrato e da Lei do Inquilinato. A comunicação do sinistro à seguradora e a adoção das medidas para cobrança ou retomada do imóvel são procedimentos que podem caminhar de forma relacionada, mas não se confundem. Por isso, é importante observar os prazos e procedimentos previstos tanto no contrato de locação quanto na apólice.” 

Como ficam os direitos do consumidor diante de cláusulas pouco claras ou cobranças que ele considera indevidas?

“O fato de existir um contrato e uma apólice não significa que qualquer cobrança seja automaticamente válida. Cláusulas que estabeleçam limitações, exclusões ou obrigações devem ser apresentadas de forma clara e compreensível, e eventuais cobranças precisam ter fundamento contratual e legal. Se o consumidor identificar uma cobrança que considere indevida ou uma negativa de cobertura que não esteja de acordo com o que foi contratado, deve primeiro solicitar esclarecimentos e a documentação à seguradora ou à administradora e, não havendo solução, buscar os canais administrativos e, se necessário, a via judicial.”

Seguro-fiança exige atenção às condições da apólice

A contratação do seguro-fiança envolve uma relação que precisa ser compreendida tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. A existência da cobertura não elimina a necessidade de observar as condições estabelecidas na apólice e no contrato de locação, especialmente quanto às coberturas contratadas, limites, exclusões, obrigações das partes e consequências do inadimplemento.