27 de julho de 2022

Kênio de Souza Pereira – Exploração da garagem como estacionamento rotativo em condomínio

Kênio de Souza Pereira*

O constante crescimento da frota de veículos nas cidades trouxe a necessidade de aumentar as vagas de garagem nos condomínios, sendo comum que as famílias possuam mais de um veículo. Da mesma forma, os andares corridos, salas e lojas que possuem vagas de garagem são mais valorizados, tendo a preferência para compra ou locação os imóveis que possibilitam que os funcionários e clientes estacionem seus automóveis. Essa comodidade é determinante para algumas empresas, seja por oferecer conforto aos clientes, seja por permitir celeridade nos deslocamentos, pois nos centros urbanos é um desafio conseguir uma vaga para estacionar.

Em razão disso, as construtoras passaram a oferecer empreendimentos compostos por apartamentos ou salas, sendo destinados os primeiros andares a área de estacionamento com centenas de vagas, as quais servem aos moradores das residências, aos ocupantes das salas e lojas, mas que ao mesmo tempo permite a exploração das vagas extras como estacionamento rotativo.

São vários os formatos das edificações, podendo as vagas dos apartamentos ou salas serem separadas do restante do estacionamento rotativo. Cada proprietário pode ter no registro imobiliário da unidade principal, a vaga específica com local determinado, podendo o piso de garagem ter entrada independente ou ser acessado juntamente com os usuários do estacionamento rotativo.

Todavia, há empreendimentos que a convenção estipula apenas o direito de utilizar a vaga ou vagas de maneira aleatória, em conjunto com as demais vagas extras que fazem parte do estacionamento que é explorado comercialmente para uso de terceiros.

O estacionamento rotativo pode atender tanto aos condôminos, quanto aos frequentadores, horistas, clientes das salas e lojas ali instaladas. Isso porque, como está cada vez mais caro e difícil estacionar nas vias públicas, é natural que o proprietário do estacionamento aproveite a demanda para que possa obter lucro.

Regulamentação falha gera choque de interesses
O grande problema consiste na despreocupação da construtora em deixar de regulamentar previamente as particularidades desse tipo de empreendimento misto. Comete o erro de vislumbrar apenas a parte arquitetônica, ao projetar os espaços sem refletir sobre a funcionalidade das diversas utilizações por parte dos proprietários, inquilinos, clientes e visitantes que têm interesses totalmente diferentes.

Os proprietários dos apartamentos e salas visam a segurança e a privacidade que decorrem da utilização pelas mesmas pessoas diariamente. Já o proprietário do estacionamento rotativo, que geralmente entrega a administração das centenas de vagas para uma empresa especializada, tem por objetivo maximizar o lucro, fazendo com que haja o maior número de carros possíveis pagando por hora, diária ou mensalmente todos os espaços mediante grande rotatividade.

Ausência de segurança aumenta as despesas
Em vários empreendimentos o público em geral tem seu acesso facilitado ao estacionamento, sem qualquer controle por meio do porteiro do edifício, o que é normal. Entretanto, por ausência de previsão de limitação de acesso aos elevadores e escadas, pessoas estranhas passam a ter fácil acesso às portas de entrada dos apartamentos e salas, sem ter que passar pelo controle da portaria.

Diante dessa situação os moradores e donos das salas se sentem prejudicados, passando a exigir a segurança que seria normal em qualquer prédio residencial ou comercial que não tenha estacionamento rotativo. Em alguns casos são contratados mais porteiros e seguranças que acabam majorando o valor da quota mensal de condomínio, a ponto de prejudicar a locação e a venda dos apartamentos e salas diante da despesa extra que não existiria se a edificação tivesse sido melhor projetada e regulamentada por meio de um advogado especializado na área imobiliária.

Pontos importantes como o rateio de despesas com porteiros, água, energia elétrica, elevadores, limpeza, IPTU, manutenção dos portões, seguros, dentre outros são deixados de lado pelo redator da convenção que desconhece os desgastes decorrentes de polêmicas jurídicas que geram despesas desnecessárias.

Em geral, a convenção é mal elaborada, copiada de um modelo inadequado, sendo comum essa ser ignorada pela empresa que se esquece que este espaço também é destinado aos proprietários dos apartamentos, bem como das salas e lojas no caso de edifício ser comercial.

Conflito sobre o local das vagas
O condômino que adquiriu uma sala ou unidade residencial que lhe daria o direito a uma vaga de garagem, também pode ser prejudicado ao receber uma vaga mal localizada, já que normalmente as administradoras pleiteiam para si as melhores vagas, deixando as mais difíceis de manobrar para os condôminos. Sem mencionar que, por se tratar de área comum, os problemas e manutenções relacionados à garagem são suportados apenas pelos condôminos, beneficiando mais uma vez a administradora do estacionamento rotativo, já que a deterioração do espaço será maior em razão do alto fluxo decorrente da exploração comercial das vagas, contudo, sem que a empresa absorva estes custos.

Falta de conhecimento do construtor
É comum nos depararmos com construtoras que promovem a incorporação sem a devida assessoria jurídica especializada, o que faz com que a execução dos projetos, a negociação das unidades e a delimitação das vagas sejam feitas em desconformidade com a legislação e a própria convenção. Essa falta de preparo e expertise das construtoras gera prejuízos aos condôminos, já que estes irão suportar taxas condominiais elevadas para manter os altos custos da exploração da atividade comercial na garagem do condomínio e ainda serão forçados a aceitar a diminuição da segurança diante das pessoas estranhas terem acesso à edificação facultado por meio do estacionamento rotativo aberto ao público em geral.

Isso ocorre porque as construtoras desconsideram o fato de que a área da garagem que é explorada comercialmente não pode ser encarada como uma edificação apartada, com suas próprias regras, mas sim que faz parte do condomínio como um todo e deve respeitar as regras impostas pela convenção. Dessa forma, como não há uma regulamentação prévia na convenção para que as regras da exploração comercial fiquem claras, surgem conflitos e processos judiciais no condomínio, os quais certamente seriam evitados caso o construtor tivesse domínio das particularidades operacionais deste modelo comercial misto, onde a garagem possui a função tanto de atender aos compradores, quanto de servir ao público externo, por meio da exploração comercial por uma empresa especializada.

A falta de cuidado na redação da convenção acaba dando margem para que o rateio das despesas seja feito de maneira injusta, beneficiando a empresa que explora a atividade comercial na garagem do edifício, e prejudicando os condôminos dos apartamentos e salas. Em razão disso, é sempre recomendada a assessoria jurídica de um profissional especializado que trate cada caso de maneira personalizada, pois a convenção deve ser elaborada de forma técnica, e nunca seguindo um modelo padrão copiado da internet ou de outro condomínio com características diversas.

Portanto, é responsabilidade do construtor atuar com o maior zelo possível ao projetar uma garagem que será utilizada para fins comerciais, pois só assim irá evitar que seu projeto seja marcado pelos conflitos e insatisfação daqueles que adquirem as unidades. Por outro lado, o comprador que se sentir prejudicado deve defender seus interesses e não apenas concordar com todos os abusos que visam tolher seu direito de propriedade.

Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG de 2010/21; Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG; [email protected]