Construtoras lucram em excesso nos cálculos da venda de unidade na planta

Kênio de Souza Pereira* 

Na maioria das aquisições de unidades em construção, o comprador quita uma parte do apartamento, loja ou sala no decorrer da obra, ficando a maior parte do preço a ser paga após a apresentação da documentação finalizada da unidade, que é exigida para obter o financiamento junto ao agente financeiro de preferência do comprador.

Ocorre que a construtora, por dominar as questões técnicas e jurídicas que envolvem essas transações, obtém vantagens pelo fato de os compradores não compreenderem matemática financeira, índices de medição da inflação e custos de obras, as particularidades das expressões técnicas sobre incorporação imobiliária e, assim, lucram de maneira indevida. Os compradores de imóveis na planta se surpreendem ao descobrirem que o valor do saldo devedor subiu de forma assustadora, muito acima do que foi prometido pelo corretor de imóveis da construtora. 

Construtores são bem assessorados por advogados

Nos negócios imobiliários há enorme desequilíbrio de conhecimento, especialmente, nas vendas de apartamentos que ainda não existem, ou seja, nas incorporações que são regulamentadas pela Lei 4.591/64, um dos diplomas legais mais complexos do país, sendo raros os advogados que dominam suas nuances. 

Devido as diversidades de leis que regem a compra e venda, as construções (Plano Diretor, Código de Obras, Código Civil, Código de Defesa do Consumidor, Lei 4.591/64, etc), bem como as questões cartorárias e as incorporações, os construtores e os incorporadores contratam excelentes advogados para elaborar seus contratos de promessa de compra e venda com cláusulas complexas, que permitem a modificação do preço inicialmente ajustado.

São elaboradas cláusulas de difícil compreensão relacionadas aos índices de correção monetária das parcelas e do saldo devedor (CUB ou INCC), que decorrem da variação dos preços dos materiais e da mão de obra do setor de construção civil, para outros índices, como os IGP-M ou IGP e, sobre estes, sejam aplicados juros de 1% ao mês após determinadas etapas do negócio. Isso, dependendo da economia geram aumento entre 17% a 23% ao ano, portanto, o saldo sobre bem acima que qualquer aplicação no mercado financeiro. 

Falta de domínio da matemática financeira gera surpresas

Ao final da construção, em várias situações, os compradores ficam perplexos com o aumento da dívida, em alguns, casos em valores que superam a R$ 120.000,00, se por exemplo, tivéssemos um saldo devedor de R$ 600.000,00.

Sendo o empreendimento composto por 100 apartamentos e não tendo como os compradores optarem pelo banco que a construtora utilizou para financiar parte da construção, pois, na maioria dos casos, eles conseguem juros menores nos bancos em que têm conta e melhor relacionamento, a construtora pode vir a faturar R$ 12.000.000,00 a mais somente com a “jogada dos juros sobre o saldo devedor”, alegando que os compradores atrasaram com o pagamento do saldo final.

Esses aumentos irregulares ou abusivos têm sido facilitados pela expressiva variação dos índices que medem a inflação, como aconteceu com o IGP e o IGP-M/FGV que subiu 9,81%, em média, no período de ago/19 a jul/20, ou seja, 130% a mais que a média do INCC e do CUB/MG, que subiu nesse período 4,27%. Essas variações ocorrem de tempos em tempos diante das mudanças da nossa economia. Com o IGP-M estando negativo em -4,26% (abril/23 a mar/24), as construtoras têm adotado outros índices para que possam sempre ganhar a mais em qualquer circunstância.

Sabemos que a maioria dos construtores é séria, mas há uma parte que age de maneira implacável para lucrar, dentre eles as grandes empresas. Na maioria dos casos, esses construtores têm êxito diante de compradores que ignoram a orientação jurídica especializada para impedir essas cobranças abusivas, pois assinam os contratos sem antes compreenderem as regras de mercado e das incorporações. 

Lei do Distrato aumentou os riscos para os compradores

Com a entrada em vigor da Lei dos Distratos, nº 13.786, de 27/12/18, as incorporadoras e construtoras passaram a ter maior liberdade na elaboração de contratos desequilibrados, que geram prejuízos aos consumidores. Basta vermos que as multas exageradas de rescisão que o Superior Tribunal de Justiça julgava ilegais, passaram a ser autorizadas pela nova lei. 

A partir de 2019, o comprador pode perder 50% de tudo que pagou à construtora, além de pagar a comissão de corretagem, ou seja, passou a ser autorizado por lei, caso o comprador se arrependa, o absurdo de perder até 70% de tudo que foi pago. O Brasil não é para amadores, sendo lamentável a atitude de pedir para um amigo ou um “entendido” dar uma olhada no contrato, pois essa falta de aprofundamento no negócio tem resultado em grandes prejuízos para quem compra na planta sem entender as entrelinhas do contrato.

  A morosidade dos trabalhos realizados pelas Secretarias Municipais das grandes cidades, a falta de entendimento do que seja Habite-se, também definido como Baixa de Construção, o desconhecimento das regras dos financiamentos e das questões cartoriais, têm contribuído para que algumas construtoras faturem milhões de reais a mais, apenas com a manipulação de cláusulas e índices sobre os saldos devedores de centenas de compradores. 

Excesso de confiança e falta de assessoria resultam em prejuízo 

As pessoas não têm tempo ou paciência para acompanhar a “dança dos índices”. Entretanto, os construtores são preparados para jogar com os índices e lucrarem acima do normal ao ludibriarem seus clientes que reclamam sem conseguir demonstrar onde estão os erros, pois não percebem as nuances que somente um advogado especializado decifra. 

O que estimula esse procedimento das construtoras é a complexidade para se conferir as contas. Por falta de informação, a maioria dos compradores nem imagina que poderia ter pagado bem menos, inclusive o ITBI e as despesas com os cartórios de notas e de registro. 

Portanto, diante do costume dos compradores confiarem em excesso e não aprofundarem nas questões matemáticas, as construtoras continuam a lucrar de 6% a 15% acima do que seria a correção normal sobre o valor a ser pago pelos compradores, sendo um grande negócio a manipulação financeira que supera em muito o rendimento dos CDBs e fundos de investimento.

Poucos percebem que a situação dos compradores está preocupante, pois agora, com o apoio da Lei nº 13.786/18, que foi encomendada pelas incorporadoras e construtoras para protegê-las, os contratos se tornaram mais desequilibrados, sendo fundamental o advogado do comprador intervir para incluir as cláusulas que o tornem mais justo e seguro para ambas as partes.   

Belo Horizonte, 24 de abril de 2024.

*Advogado e Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis BH-MG –  Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG – [email protected] – Tel. (31) 2516-7008 

 

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