Grandes áreas: prefeituras municipais têm cobrado o IPTU, sendo que o correto é pagar o ITR

4 de janeiro de 2025

Proprietário deve contestar para evitar prejuízo

Autor: Kênio de Souza Pereira*

Existem milhares de terrenos, em especial, de grandes dimensões localizados nos limítrofes das áreas urbanas das cidades que, há décadas, são tributadas pela Fazenda Nacional/União com a cobrança do ITR (Imposto Territorial Rural), sendo que de uma hora para outra, o prefeito cria um decreto ou sanciona uma lei de expansão urbana para forçar o proprietário a pagar o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Em alguns casos isso consiste numa manobra ilegal, quando o município visa apenas cobrar valores centenas de vezes maior que o ITR, sem obedecer aos critérios legais. Muitos proprietários, inclusive empresários, por falta de informação acabam tendo um enorme prejuízo ao pagar IPTU.

Dentre os contribuintes mais prejudicados estão inúmeras empresas de médio e grande porte que possuem terrenos que recebem anualmente a cobrança do ITR, o que deixa evidente que não deveriam pagar milhões de reais de IPTU para o município, mesmo que o tenham dois ou mais melhoramentos previstos no art. 32 do Código Tributário Nacional, conforme explicaremos em outro tópico.

STJ e STF repudiam cobranças indevidas

Além da bitributação que é ilegal, essas empresas e proprietários, mediante análise específica do caso, também têm se livrado da cobrança exorbitante do IPTU por meio de atitudes jurídicas, com base no entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Supremo Tribunal Federal (STF), que têm declarado a nulidade da cobrança do IPTU quando o proprietário, mesmo tendo em seu imóvel dois ou mais melhoramentos, comprova que sua área é utilizada para atividade econômica tipicamente rural, ou seja, extrativista vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial.

Com uma assessoria de Direito Imobiliário é possível demonstrar que a regra geral do CTN não prevalece nesses casos, tendo a jurisprudência dos Tribunais Superiores consagrado o direito de os proprietários pagarem apenas o ITR se o imóvel continua a ter finalidade rural ou se ele continua a receber o ITR anualmente.

Regra geral do CTN à ignorada por alguns municípios

É compreensível e esperado que com o passar do tempo as cidades cresçam, passando as fazendas a ser tornarem bairros mediante o lançamento de loteamentos por empreendedores. Ocorre que, para que seja possível o município exigir o pagamento do IPTU é essencial que o terreno/lote possua pelo menos dois melhoramentos construídos ou mantidos pelo Poder Público, nos termos do art. 32, do Código Tributário Nacional, citados nos incisos: “I – meio-fio ou calçamento, com canalização de água pluviais; II – abastecimento de água; III – sistema de esgotos sanitários; IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 quilômetros do imóvel considerado”.

O proprietário de imóvel que receber a nova guia de IPTU e não possuir, no mínimo, dois melhoramentos citados nos 5 incisos do art. 32, deverá contestar administrativamente e judicialmente o valor cobrado, sendo importante fazê-lo por meio de advogado especializado. Quem pagou de forma enganada pode requerer a devolução retroativa a 5 anos.

A voracidade fiscal tem motivado alguns prefeitos a se aproveitarem da ingenuidade da população para impor o IPTU de maneira ilegal e abusiva, pois criam o temor de que podem tomar o imóvel se esse imposto indevido deixar de ser pago. Esses abusos motivaram inclusive diversas ações contra o município de Contagem, que teve que recuar diante das contestações bem fundamentadas de advogados que demonstraram os erros.

Entretanto, vários municípios continuam a emitir guias ilegais, pois muitos proprietários carentes de orientação jurídica acabaram pagando o IPTU de 2022/23 e depois, se arrependeram ao receberem cobranças retroativas a cinco anos, motivadas por terem aberto mão de contestar o primeiro IPTU que receberam e que poderia ter derrubado judicialmente.

Quem solicita aprovação de loteamento é lesado

Várias são as denúncias de proprietários de áreas rurais que, ao pretenderem aprovar um loteamento, são induzidos a erro, pois deveriam pagar o ITR até o dia que o empreendimento fosse aprovado e liberada a venda dos lotes. O município, de forma maliciosa, força o proprietário a declarar que concorda que sua propriedade deixa de ser área rural para iniciar o processo de aprovação do loteamento que, em muitos casos, demora dez anos ou mais.

A maldade consiste no ato do munícipio cobrar valores milionários a título de IPTU de uma fazenda/área rural que está longe de se transformar em lotes urbanos negociáveis, fazendo alguns loteadores ou proprietários perderem a condição financeira de realizar o empreendimento. Somente após o loteamento ser aprovado e registrado no Ofício de Registro de Imóveis seria justificável o lançamento do IPTU.

Essa cobrança antecipada de IPTU é absurda, pois inexiste qualquer estrutura, sendo longo o tempo de tramitação de aprovação de um loteamento. Passa o proprietário a se sentir coagido ao receber de imediato guias de IPTUs de forma a prejudicá-lo, apesar do imóvel ser na realidade rural. Essa manobra, dentre outras, pode ser refutada judicialmente, cabendo ao proprietário agir rapidamente ao receber a cobrança que carece de respaldo legal.

*Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis- Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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