Locação em duplicidade gera dever do locador indenizar o inquilino
Kênio de Souza Pereira*
Com a intenção de agilizar a locação, alguns proprietários têm entregado seu imóvel para mais de uma imobiliária promover a sua ocupação, ignorando que a Lei nº 6.530/78 e o Decreto 81.178/78, que regulamentam o exercício da profissão dos corretores de imóveis determinam que a intermediação deve ser realizada somente por um corretor, justamente para proteger o proprietário de riscos. A permissão para que mais de uma imobiliária promova a locação, possibilita locações em duplicidade que têm aumentado com a atuação das imobiliárias virtuais que divulgam o imóvel no pela internet sem qualquer controle.
A anomalia do dono do imóvel permitir que várias imobiliárias promovam a venda tem gerado cobrança judicial contra ele, que é proposta pela primeira imobiliária que apresentou o comprador, após outra imobiliária ter recebido a comissão com a conclusão do negócio. Essa confusão é motivada pela falta de controle sobre quem obteve o comprador e quem realizou a conclusão. Em muitos casos fica evidente que aquele que apresentou o pretendente à compra é que faz jus a comissão, pois a segunda imobiliária, que recebeu a comissão, foi inserida na negociação de forma antiética e irregular. O resultado, nesse caso, tem sido a condenação do vendedor pagar a comissão novamente para quem realmente tem direito, no caso, para aquela que apresentou o comprador.
Neste artigo focaremos a relação de locação, que tem longa duração, exigindo maior rigor que a compra e venda. A legislação que regulamenta a corretagem de imóveis visa em especial a segurança nas transações imobiliárias, razão que estabelece como regra que a imobiliária somente poderá anunciar após contratar por escrito com o proprietário a promoção da locação. A vedação da condução do negócio por vários corretores tem por objetivo tornar possível responsabilizar o profissional que venha cometer alguma falha. Vejamos os diplomas legais:
Decreto nº81.871/78, que regulamenta a Lei 6.530/78 que normatiza a profissão de Corretor do Imóveis:
Art. 5º – Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou pessoa jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
Art. 38 – Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:
[…]
IV – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
Código de Ética Profissional – Resolução – Cofeci nº 326/92
Art. 3º – Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:
[….]
VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;
Art. 4º – Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
[….]
VI – zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação de serviços profissionais;
Art. 5º – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Art. 6º – É vedado ao Corretor de Imóveis:
[…]
XV – aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outo Corretor de Imóveis sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI – aceitar incumbência de transação sem contatar com o Corretor de Imóveis, com quem tenha de colaborar ou substituir;
Resolução COFECI nº 458/95
Art. 1º – Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.
Com a propaganda de serem ágeis há imobiliárias tradicionais e virtuais que não verificam a regularidade da documentação de quem oferece o imóvel para locar, podendo ocorrer problemas nessas transações que são realizadas contando com a sorte.
Há imobiliárias que têm como maior atrativo a alegação de que tiram fotografias profissionais, além da propaganda enganosa do aluguel garantido (basta conferir que não existe a palavra “garantia” no contrato de intermediação) e promovem locações por meio de site sem antes assinar o contrato de intermediação com o proprietário, deixando-o para fazê-lo na hora que surge o inquilino, pois na afobação o locador acaba assinando sem ler. Esse expediente irregular impede que as condições da prestação de serviços sejam previamente analisadas pelo locador.
Essa manobra de não assinar antes com o proprietário do imóvel os contratos, que em alguns casos contém quase 200 cláusulas, visa justamente impossibilitar que ele reflita sobre algumas “pegadinhas”, sendo que tal ato afronta o Código de Ética do Corretor, no art. 4º que determina ser obrigação da imobiliária, inciso “IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação de serviços profissionais”
AUTORIZAR MAIS DE UMA IMOBILIÁRIA PREJUDICA O LOCADOR
O que se constata é o fato de duas ou mais imobiliárias, que por não fazerem parte de uma rede, acabam agindo sem qualquer intercomunicação. Sabendo que há outra concorrente promovendo a locação, procura fechar o contrato com um inquilino rapidamente, antes que sua concorrente o faça, não se importando com a qualidade do cadastro do novo ocupante. Dessa maneira tem surgido a desagradável situação do inquilino com seus familiares chegarem ao imóvel com o caminhão de mudanças e constatar que esse foi ocupado dias antes por outro inquilino, que o locou em outra imobiliária.
O problema poderia ser evitado se o proprietário fosse alertado dos riscos de autorizar mais de um intermediário. Conforme a lei, as locações são realizadas diretamente pela imobiliária, que sempre assina o contrato no lugar do proprietário que se torna locador, pois conforme o artigo 656 do Código Civil “o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito”. O fato de o proprietário entregar as chaves do imóvel para o corretor, caracteriza procuração tácita para fechar o contrato de locação.
Estando a locação do imóvel sendo promovida por várias imobiliárias, que, por serem concorrentes não se comunicam, agrava-se a falta de controle, favorecendo o surgimento de dois contratos para o mesmo imóvel. Isso revolta o inquilino que pensou que teria a posse tranquila do bem que locou após gastar seu tempo com a confecção do seu cadastro e com o de seus fiadores.
É importante o pretendente à locação ficar atento ao imóvel que estiver sendo anunciado por mais de uma imobiliária, para evitar essa situação de risco.
MAIOR PREJUDICADO É O LOCADOR COM LEILÃO AO INVERSO
Mediante essa postura irregular, quem mais perde é o proprietário do imóvel, ao deixar de contratar uma imobiliária que se pauta pela seriedade, profissionalismo e segurança. Acaba entregando as chaves para qualquer empresa cujo o foco não é outro senão o de colocar quem quer que seja no imóvel, já que visa apenas receber a taxa de contrato e a comissão de intermediação. As imobiliárias mais criteriosas evitam trabalhar sem exclusividade, para que possam prestar serviços de forma segura e assim manter o cliente satisfeito por muitos anos.
Entretanto, quando o imóvel é entregue para mais de uma imobiliária, fica evidente a despreocupação do locador com a ética da imobiliária, a qual percebe que se tiver muito critério para selecionar um bom inquilino perderá o negócio. Assim, o locador estimula a corrida para quem ocupa o imóvel primeiro e aumenta para si o risco conseguir um inquilino problemático. Quando o pretendente a inquilino é habilidoso, ele percebe a situação e passa a oferecer um aluguel menor e a imobiliária assume o papel de pressionar o locador para aceitar, pois o objetivo é locar antes do outro concorrente que poderia obter um preço melhor com um inquilino com cadastro mais seletivo. Ocorre, assim. o “Leilão Inverso” que reduz o preço.
DEVER DE INDENIZAR O INQUILINO PRETERIDO
Quando ocorre a locação para mais de um inquilino, aquele que não conseguir entrar no imóvel, poderá exigir do locador a multa rescisória de seis meses do valor do aluguel (podendo variar conforme o contrato), as despesas com a mudança, perdas e danos, sendo que existe processo que o juiz condenou inclusive ao pagamento do hotel. Pode ainda o juiz condenar o locador a pagar os danos morais diante do constrangimento e a vergonha da família ficou com o caminhão de mudança na rua tendo que ir para um hotel por não ter conseguido entrar no imóvel.
O locador deve entender que esses prejuízos são causados justamente por ele contribuir com o risco de ocorrer a locação em duplicidade, pois poderia agir corretamente ao escolher somente uma imobiliária. Caso deseje incrementar a divulgação do imóvel por dezenas de imobiliárias, pode optar por uma que faça parte de uma Rede Imobiliária, como a Netimóveis que é a pioneira no país. Dessa maneira, em um único site dezenas de imobiliárias divulgarão ao mesmo tempo a locação ou a venda de um determinado imóvel de maneira organizada, sem nenhum risco para o locador.
*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021); Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário; [email protected]
