30 de agosto de 2023

***Desapropriação: como agir para receber o valor correto de indenização com rapidez***

Kênio de Souza Pereira*

A experiência comprova que o Poder Público ao realizar uma desapropriação de um imóvel para atender interesse social ou utilidade pública age de maneira maliciosa para pagar bem menos do que vale. Se aproveita a boa-fé do proprietário para que deixe de tomar qualquer providência jurídica para evitar prejuízo. O agente expropriante cria uma situação de constrangimento e temor justamente para que o proprietário perca o prazo e as condições que podem lhe garantir o recebimento do valor real de mercado pela perda do imóvel.

Existe possibilidade do proprietário do imóvel tomar providências jurídicas que podem obrigar o expropriante a pagar o valor real de mercado, sendo fundamental que ele contrate um advogado logo que tiver conhecimento de notícias ou da aprovação dos estudos que fundamentarão o Decreto Expropriatório. Não falamos em impedir a desapropriação, pois isso não é possível, mas há como impedir o costumeiro pagamento em valor abaixo do justo, desde que sejam adotadas medidas com antecedência e com técnica jurídica que poucos conhecem.

Constituição Federal é ignorada em relação ao pagamento em dinheiro

A Constituição Federal estipula que deve ser pago à pessoa desapropriada uma indenização prévia, justa e em dinheiro. Mas isso nunca é respeitado, porque diante da imissão na posse concedida pelo juiz, o expropriante paga o que bem entende, sendo comum a indenização depositada em juízo gira em torno de 1/3 do valor real do imóvel. O expropriante alega que se o dono do imóvel concordou com a avaliação do IPTU para pagar o imposto, então ele deve aceita-la como valor máximo de indenização.

Quando o proprietário fica inerte ou confia de forma ingênua nas promessas do agente público, negligencia a providência cabível que deveria ser tomada logo após a publicação do decreto expropriatório, e cria uma situação que dificulta os procedimentos que visam evitar o prejuízo. Isso porque, nesse caso, a defesa do expropriado se limitará a discutir a avaliação e contestar um processo que demora em média 12 anos ou mais, que buscará apenas a diferença do valor do que foi depositado em juízo. O expropriado por não ter agido antes, ao final do processo de desapropriação, tendo êxito, receberá o valor restante da indenização por meio de precatório, sendo notório que para receber o dinheiro terá que dar um expressivo desconto.

Receba o valor real de mercado

Diante da constatação de tantas injustiças, os advogados especializados na área imobiliária elaboraram um procedimento que obriga o Poder Público a pagar o valor correto de mercado do imóvel, em dinheiro, antes de ser retirada a posse do proprietário. Contudo, é preciso agir com rapidez, evitando um processo que pode perdurar por mais de 12 anos, e resultar no pagamento por meio de precatórios.

Em um caso que atuamos como advogado, o expropriante mudou de ideia, ou seja, deixou de desapropriar ao constatar que seu projeto de tomar os imóveis em determinado local ficaria muito caro.

Cada um defende o seu interesse

A pressão contra o proprietário funciona quando ele não é bem assessorado juridicamente, já que a lei é complexa. Ao ser ajuizada a ação de desapropriação, o Poder Público deposita um valor inferior, cabendo ao proprietário levantar o valor correspondente a 80%, caso queira questionar a avaliação oferecida pela expropriante, tendo que sair da sua moradia ou do seu local de trabalho de qualquer maneira.

O proprietário só tem conhecimento que o valor depositado é muito inferior ao valor de mercado após ser citado pelo juiz, sendo impossível reclamar com o agente expropriante (prefeitura, Estado, órgão, empresa pública, etc) para “cobrar” as promessas que lhe foram feitas antes da publicação do decreto expropriatório. As pessoas que o convenceram a ficar inerte desaparecem. Nesse momento impera a ordem judicial, que é cumprida rapidamente cabendo a cada um cuidar do seu interesse no tempo certo.

*Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário; Advogado e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG – [email protected]