Compra de prédios para demolição e construção de novos

Kênio de Souza Pereira*

Em decorrência da ausência de terrenos disponíveis para construção em locais nobres e estratégicos nos grandes centros urbanos, bem como diante das novas restrições de potenciais construtivos a cada atualização dos Planos Diretores, constata-se o aumento da aquisição de edifícios e casas antigas para serem demolidas de maneira a possibilitar a construção de novos empreendimentos.  Contudo, viabilizar a compra de casas contíguas ou de edifícios consiste em um desafio: por serem compostos por diversas unidades que têm como proprietários muitas famílias com diversidade de interesses torna difícil o consenso para a venda de sua moradia ou local de trabalho, exigindo  muito talento e empenho.

Além da determinação e disposição em trocar ideias com diversos proprietários, convence-los a abrir mão de um bem que para alguns representa uma história de vida e ter a paciência de aguardar o momento de cada um, é fundamental atentar para as questões documentais que ultrapassam as que se referem ao próprio imóvel. Várias são as situações que podem colocar em risco o empreendimento que necessita de todas as partes que fazem parte do projeto.

Fazer novo prédio é melhor que reformar

É comum essas transações envolverem edificações antigas, havendo casos de salas ou apartamentos que, ao serem vendidos de maneira fracionada, resultam num valor inferior ao preço de mercado do terreno vazio. Com as novas concepções arquitetônicas e diante da tecnologia incorporada aos novos prédios, tem se tornado inviável a execução de reformas, sendo mais lucrativo demolir todo o prédio e realizar nova construção.

Desocupação das unidades e o direito de preferência do inquilino

Um dos problemas mais complexos da aquisição de apartamentos ou qualquer outra edificação independente consiste na análise da relação locatícia, pois podem existir diversos tipos de contratos de locação com cláusulas específicas que acarretam dificuldades para quem deseja empreender nos referidos terrenos.

O que se constata em alguns casos é o amadorismo do vendedor ou do comprador em relação as questões jurídicas que envolvem a Lei do Inquilinato, pois acabam realizando a compra e venda sem observar questões que podem atrasar por anos a demolição ou o início da nova construção, já que não há como jogar abaixo um edifício estando uma unidade ocupada.

Na pressa de receber a comissão pela intermediação da venda o corretor ou a imobiliária age com foco na parte comercial, bem como o comprador com o objetivo de lucrar com a nova construção, mas se esquecem de traçar uma estratégia, que tem diversas possibilidades a favor ou contra o comprador, o vendedor e o locatário, por ser a Lei nº8.245/91 conhecida por ser uma das mais complexas do país. Sem a adoção de medidas técnicas, no tempo certo, surgem dificuldades em obter a liberação dos imóveis ocupados.

Planeje antes para evitar prejuízos com atraso da obra

Grande parte dessas transações são realizadas de maneira a deixar margens para polêmicas, pois os envolvidos cometem o erro deixar de contratar uma assessoria jurídica prévia fundamental para analisar as particularidades relativas as pessoas envolvidas, como valores, prazos, desejos ocultos e até mesmo a vontade de alguns em levar vantagem financeira com a postura de atrapalhar o andamento do empreendimento.

Há casos que o último proprietário a sair do edifício ter criado uma situação que o favorece a exigir valor acima do aceitável mediante a evidência de que se assumir uma postura intransigente, a demora acarretará dano muito maior para o empresário ou construtor.

Por outro lado, cabe ao empresário, utilizando-se dos meios legais e das possibilidades comerciais refletir, inclusive sobre o manuseio processo judicial que pode até facilitar uma solução. É importante agir com sabedoria e técnica para que a conclusão desse tipo de compra coletiva seja célere, sem os traumas que têm ocorrido em decorrência de edifícios que ficam vários anos praticamente vazios, mas em funcionamento, por causa de um ou outro ocupante que faz valer seu direito e ali permanecer ou de até mesmo sabotar a compra e venda.

*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI – Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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As empresas agraciadas que participarem desta premiação, através da veiculação de uma página de publicidade na edição especial impressa e eletrônica, bem como no site desta publicação, além de um descritivo institucional sobre as mesmas receberão, também, um diploma impresso em papel especial, um troféu em aço inox e terão direito, adicionalmente, a uma mesa exclusiva de 8 lugares para a solenidade de premiação e jantar de confraternização. Também participarão de um almoço especial que ocorrerá em dezembro, em Lagoa Santa-MG, em homenagem aos agraciados.