Hotelaria: Má administração não pode prejudicar locadores

26 de agosto de 2022

Investidores de apart-hotel sofrem abusos por falta de conhecimento jurídico

Kênio de Souza Pereira*

Diante da falta de orientação técnica e do desconhecimento jurídico das diversas leis que são aplicáveis numa relação complexa, inúmeros proprietários de unidades hoteleiras têm sofrido abusos por parte de administradoras, que atuam de maneira arbitrária. Os prejuízos têm se agravado, sendo muitos descobertos pelo proprietário/locador somente no momento é encerrado o negócio.

O que acontece em vários casos é que administradora passa a descumprir diversos compromissos legais e contratuais sem que os locadores/proprietários percebam, já que estes não têm o domínio dos desdobramentos jurídicos desse tipo de transação. Isso ocorre tanto quando a administradora/bandeira conduz o empreendimento recebendo pelo seu serviço, quanto nos casos em que atua como inquilina mediante pagamento de aluguel.

Muitos proprietários destas unidades hoteleiras ficam sem saber o que ocorre com a saúde financeira do empreendimento, pois há administradora que não presta contas, não paga o IPTU e demais tributos (apesar das diversas cobranças), deixando claro que a gestão não é transparente. Dessa forma, constata-se uma grande falta de respeito com os proprietários, bem como com o síndico que os representa no condomínio quando o empreendimento se trata de apart-hotel.

Nas reuniões ou assembleias de condomínio os assuntos são conduzidos de maneira simplista, sem o prévio estudo dos documentos, o que permite que o gestor da administradora imponha sua vontade. Aos proprietários das unidades, na condição de investidores ou locadores, pouco é explicado e quase nada é questionado, pois estes não sabem como agir por não dominarem as complexas leis que regulamentam a relação (Código Civil, Lei nº 4.591/64, Código de Defesa do Consumidor, CLT, Lei do Inquilinato, etc), ficando à mercê dos experts que comandam as Operadoras que administram os empreendimentos sempre buscando benefício próprio.

LUCRO IMEDIATO DA ADMINISTRADORA E/OU INQUILINA

As Operadoras Hoteleiras que, em alguns casos, são também inquilinas, visam apenas o lucro. O risco do negócio é reservado apenas aos investidores que confiaram nas promessas de grande lucratividade, sendo comum as Administradoras serem favorecidas pela construtora e incorporadora que, ao venderem as unidades na planta, elaboram contratos mirabolantes que colocam os investidores numa posição totalmente desfavorável, como se eles não fossem donos e que tivessem que se sujeitar às arbitrariedades da administradora. Há proprietários que são tratados como se fossem meros patrocinadores da construção, pois suas solicitações são ignoradas e nem suas reclamações são devidamente registradas nas atas das assembleias do condomínio.

DIFICULDADE DE CONTROLE FINANCEIRO

Todo o rendimento das unidades hoteleiras vai para o caixa da administradora, a qual desconta primeiro seu lucro e todas as despesas, sendo que somente o que sobra (e, em vários casos, só há déficit) é dividido entre os proprietários que compraram os apartamentos.

Essa situação desequilibrada tem motivado inúmeros rompimentos de contratos com várias administradoras que têm lesado os proprietários, pois estas acabam criando despesas elevadas, desnecessárias, e que geram prejuízos aos investidores. Há casos que a administradora lucra de forma camuflada ao exigir “comissões” dos fornecedores, que são escolhidos com base em pesquisas de preços manipuladas e que acarretam custos muito acima do valor de mercado.

PROPRIETÁRIOS PAGAM DESPESAS AO INVÉS DE TEREM RENDA

Há casos em que os proprietários amargaram prejuízos constantes, pois tiveram que pagar as despesas da administradora, as quais são fixas, mesmo que essa tenha trabalhado mal e não obtido os hóspedes que foram prometidos no momento em que assumiu o empreendimento.

A situação se agravou no decorrer da pandemia, tendo muitos edifícios sofrido desvalorização em razão da falta de gestão, especialmente diante da ausência de manutenção, o que gerou a necessidade de alto investimento para fosse possível reativar estas ocupações.

FALTA DE CONHECIMENTO FAZ LOCADOR SER DESRESPEITADO

Por não saberem agir juridicamente, os adquirentes das unidades nos condo-hotéis e nos apart-hotéis são desrespeitados pela administradora, que luta para permanecer à frente do empreendimento objetivando lucrar de forma leonina. Certamente, existem administradoras sérias e competentes, entretanto, há caso de operadora que, ao ver que será dispensada, cria dívida elevada para cada proprietário pagar, fazendo assim uma pressão para permanecer administrando e lucrando com o hotel, mesmo diante da prestação de um serviço precário.

Quando a relação decorre de um contrato de locação, o que é comum no empreendimento concebido como apart-hotel, o locador (grupo de condôminos) tem perdido tempo, energia e dinheiro ao deixar de tomar medidas que poderiam elevar o valor do aluguel, sendo comum só perceber os erros que cometeu, como a existência de equipamentos e até mobiliário em estado precário, após ocorrer a devolução do prédio.

ROMPER COM ADMINISTRADORA PODE RESULTAR EM LUCRO

Poucos imaginam o enorme passivo trabalhista que podem ter que absorver por falhas documentais, bem como as reformas que terão que ser feitas em decorrência da administradora não ter realizado as manutenções necessárias, deixando o edifício em mau estado, já que esta não se importa, vez que o patrimônio não é seu.

Diante dessa realidade, é imperioso que os proprietários contratem uma assessoria jurídica especializada, apta a enfrentar esses desafios que superam, em muito, uma locação ou um contrato de administração comum, o que exige investimento para que se possa vir a ter lucro.

A condução amadora e a desunião por parte dos proprietários têm sido os principais estimulantes para o crescimento dos abusos por parte de algumas administradoras, sendo que tais problemas seriam evitáveis se as devidas cautelas tivessem sido tomadas de maneira profissional.

*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário -ABAMI; Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; [email protected]