![\"Reajuste](\"https:\/\/www.mercadocomum.com\/wp-content\/uploads\/2022\/03\/Reajuste-do-aluguel-perante-o-IGP-M-o-prec?o-de-mercado-e-du?vida-se-os-locadores-adotara?o-o-IVAR-FGV-300x122.png\" "\\"Reajuste")
<\/a>K\u00eanio de Souza Pereira*<\/p>\n
Ap\u00f3s o IGP-M\/FGV sofrer uma grande volatilidade no per\u00edodo de junho de 2020 a maio de 2021, que resultou no acumulado de 37,06%, a Funda\u00e7\u00e3o Get\u00falio Vargas IBRE lan\u00e7ou, em janeiro de 2022, o IVAR (\u00cdndice de Varia\u00e7\u00e3o de Alugu\u00e9is Residenciais), que dever\u00e1 refletir a evolu\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os dessa vari\u00e1vel econ\u00f4mica de enorme relev\u00e2ncia. Essa tarefa enfrentar\u00e1 desafios para apurar o real valor das transa\u00e7\u00f5es (novas, reajustadas e renegociadas) que t\u00eam grande diversidade de tipos de im\u00f3veis, sendo que a amostragem de apenas 10.000 im\u00f3veis se mostra insuficiente para apurar as varia\u00e7\u00f5es do mercado, sendo que a FGV n\u00e3o esclarece quantas imobili\u00e1rias fornecem os dados, pois alega ser sigiloso. H\u00e1 dificuldade para obter os dados sistematizados, pois para as imobili\u00e1rias passarem \u00e9 exigido tempo e custo que essas empresas n\u00e3o t\u00eam como assumir.<\/p>\n
Continua a liberdade do locador e do locat\u00e1rio escolherem o \u00edndice ou \u00edndices que ser\u00e3o inseridos no contrato de loca\u00e7\u00e3o, sendo que as imobili\u00e1rias e locadores somente adotar\u00e3o o IVAR ap\u00f3s avaliarem sua metodologia e viabilidade. Tendo em vista que o IVAR fechou a varia\u00e7\u00e3o de -0,61% na m\u00e9dia nacional, enquanto o IPCA\/IBGE fechou em 10,06% e o IGP-M 17,79%, certamente os locadores n\u00e3o adotar\u00e3o esse novo \u00edndice, especialmente, diante do fato dos especialistas em loca\u00e7\u00e3o, diante da redu\u00e7\u00e3o da oferta, terem a convic\u00e7\u00e3o de que o valor dos alugu\u00e9is residenciais n\u00e3o caiu em 2021.<\/p>\n
H\u00e1 uma grande desconfian\u00e7a quanto \u00e0 forma de apura\u00e7\u00e3o dos dados do IVAR, pois os diretores de imobili\u00e1rias t\u00eam confirmado que suas empresas que det\u00eam essas informa\u00e7\u00f5es n\u00e3o foram procuradas pelos pesquisadores, sendo estranho que somente uma imobili\u00e1ria digital, que diz garantir o pagamento dos alugu\u00e9is, conforme divulgou a FGV, tenha sido a fonte de informa\u00e7\u00f5es da pesquisa. Alguns especialistas t\u00eam dito que diante do aumento da inadimpl\u00eancia e as dificuldades enfrentadas por quem faz propaganda de que garante o pagamento, talvez seja interessante passar uma ideia de queda dos pre\u00e7os para reduzir o preju\u00edzo decorrente de garantia. Enfim, a quem interessa alegar a queda do pre\u00e7o dos alugu\u00e9is, contrariando todos os \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o e a pr\u00f3pria percep\u00e7\u00e3o dos empres\u00e1rios que atuam no mercado h\u00e1 d\u00e9cadas?<\/p>\n
Quanto aos alugu\u00e9is comerciais, diante da desacelera\u00e7\u00e3o do IGP-M a tend\u00eancia \u00e9 mant\u00ea-lo, pois na pr\u00e1tica o que temos visto \u00e9 a boa vontade das partes acordarem o valor conforme o pre\u00e7o de mercado. Tanto \u00e9 verdade que no decorrer da pandemia foi constatada a redu\u00e7\u00e3o das a\u00e7\u00f5es de despejo.<\/p>\n
SEMPRE FOI DIF\u00cdCIL CRIAR UM \u00cdNDICE CONSISTENTE<\/p>\n
Os valores de venda e loca\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis decorrem de diversas vari\u00e1veis macroecon\u00f4micas totalmente independentes, que s\u00e3o afetadas conforme a regi\u00e3o, sendo historicamente c\u00edclicos e de longo prazo os momentos de alta, estabilidade e baixa.<\/p>\n
O IVAR tem abrang\u00eancia pequena (Rio de Janeiro, S\u00e3o Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre), muito menor que as 16 capitais que fornecem os dados para o IPCA. Os t\u00e9cnicos da FGV confirmam que essa limita\u00e7\u00e3o decorre da dificuldade em agregar esses dados de forma sistem\u00e1tica, m\u00eas a m\u00eas, pois enfrentam problemas jur\u00eddicos e de log\u00edstica. Justamente por isso, outros \u00edndices criados para apurar os alugu\u00e9is residenciais e comerciais, como o IPEAD\/UFMG (que apurava a varia\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is em BH) e o IGMI-C (\u00cdndice Geral do Mercado Imobili\u00e1rio Comercial) da pr\u00f3pria FGV\/IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) foram descontinuados h\u00e1 uns dez anos, por dificuldade de obter dados consistentes sobre os alugu\u00e9is comerciais.<\/p>\n
Portanto, como especialista com quase quatro d\u00e9cadas atuando com loca\u00e7\u00f5es, entendemos que ser invi\u00e1vel adotar o IVAR at\u00e9 que ele seja aperfei\u00e7oado, por serem os alugu\u00e9is muito heterog\u00eaneos. Consiste num mercado mais dif\u00edcil diante da diversidade de tipos de im\u00f3veis, que s\u00e3o muito diferentes dos produtos industrializados e padronizados que possibilitam que os t\u00e9cnicos colham os pre\u00e7os nas prateleiras dos supermercados ou no com\u00e9rcio.<\/p>\n
RAZ\u00d5ES DO MERCADO TER OPTADO PELO IGP-M<\/p>\n
Os diversos pacotes econ\u00f4micos (Plano Cruzado em 28 de fevereiro de 1986, Bresser em 1987, Ver\u00e3o em jan\/1989, etc), congelaram os pre\u00e7os, gerando o desabastecimento e o surgimento do \u00e1gio sobre v\u00e1rios produtos, em especial, autom\u00f3veis. A manipula\u00e7\u00e3o da apura\u00e7\u00e3o real da infla\u00e7\u00e3o pelo Governo Federal, que interferiu no IBGE, causou inseguran\u00e7a aos contratantes e empres\u00e1rios.<\/p>\n
Diante das constantes interfer\u00eancias governamentais na economia, ao ser criado o IGP-M em 1989, o mercado de loca\u00e7\u00e3o passou a adot\u00e1-lo por ser medido por uma institui\u00e7\u00e3o independente, ao contr\u00e1rio do IPCA e do INPC que s\u00e3o apurados pelo IBGE que tem liga\u00e7\u00e3o com o governo federal. O setor empresarial passou a preferir o IGP-M apurado pela FGV, apesar de ele n\u00e3o ter sido desenvolvido para indexar os contratos do setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n
REVIS\u00c3O JUDICIAL TRIENAL DO ALUGUEL E A PR\u00c1TICA DO ACORDO<\/p>\n
At\u00e9 2020 as diferen\u00e7as de varia\u00e7\u00f5es dos \u00edndices (IGP-M x IPCA\/INPC) n\u00e3o geravam problemas expressivos. Somente ap\u00f3s a pandemia ocorreu a eleva\u00e7\u00e3o exagerada do IGP-M, sendo certo que o valor dos alugu\u00e9is passa pelo mesmo problema de tempos em tempos, pois oscila de maneira independente.<\/p>\n
A defasagem entre o valor pago e o pre\u00e7o de mercado sempre foi resolvida mediante acordo entre o locat\u00e1rio e o locador ou por meio da revis\u00e3o judicial do aluguel, prevista na Lei do Inquilinato: \u201cArt. 19. N\u00e3o havendo acordo, o locador ou locat\u00e1rio, ap\u00f3s tr\u00eas anos de vig\u00eancia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poder\u00e3o pedir revis\u00e3o judicial do aluguel, a fim de ajust\u00e1-lo ao pre\u00e7o de mercado\u201d.<\/em><\/p>\n A expertise das imobili\u00e1rias em apurar o valor de mercado, mediante a pesquisa pontual dos pre\u00e7os praticados em im\u00f3vel vagos, semelhantes ao que est\u00e1 sendo renegociado, sempre facilitou o entendimento, e por isso, a discuss\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao percentual do reajuste n\u00e3o gera tanto conflitos.<\/p>\n O maior n\u00famero de atritos, que \u00e0s vezes resulta no pedido de desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ou na a\u00e7\u00e3o revisional, surge nas loca\u00e7\u00f5es realizadas diretamente pelo locador, ou seja, sem uma assessoria de imobili\u00e1ria que atua no sentido de manter a loca\u00e7\u00e3o conforme o pre\u00e7o de mercado, independentemente da aplica\u00e7\u00e3o do \u00edndice de reajuste.<\/p>\n DESCOLAMENTO DO IGP-M EM RELA\u00c7\u00c3O AO IPCA FOI ANORMAL<\/p>\n Somente em meados de 2021, diante da pandemia que ocasionou a disparada do d\u00f3lar e dos pre\u00e7os das commodities, ocorreu a eleva\u00e7\u00e3o exagerada do IGP-M, que chegou a superar quatro vezes a varia\u00e7\u00e3o do IPCA no decorrer do per\u00edodo de ago\/20 a ago\/21, o que consiste numa situa\u00e7\u00e3o at\u00edpica. Essa fase j\u00e1 passou, pois a partir de novembro de 2021 o IGP-M tem perdido for\u00e7a, estando o acumulado de mar\/21 a fev\/22 em 16,12%, mais pr\u00f3ximo ao IPCA\/IBGE de 10,54%.<\/p>\n Em breve a diferen\u00e7a entre os \u00edndices (IGPs x INPC\/IPCA) voltar\u00e1 ao que era antes, ou seja, pequena. \u00c9 importante entender que os \u00edndices variam conforme o cen\u00e1rio e as particularidades que envolvem a sua metodologia, pois basta vermos que em v\u00e1rios momentos o IPCA ficou acima da varia\u00e7\u00e3o do IGP-M.<\/p>\n A varia\u00e7\u00e3o do IGP-M em alguns momentos foi negativa, ou seja, j\u00e1 registrou defla\u00e7\u00e3o de -1,72% em 2009; 5,10% em 2011; 3,69% em 2014 e -0,52% em 2017. Nesses mesmos anos, o IPCA (IBGE) que \u00e9 utilizado como meta da infla\u00e7\u00e3o pelo Banco Central, teve varia\u00e7\u00e3o anual de 4,31% em 2009; 6,50% em 2011; 6,41% em 2014 e 2,95% em 2017, sendo esses exemplos dos v\u00e1rios momentos que o IGP-M ficou abaixo da varia\u00e7\u00e3o do IPCA.<\/p>\n LIBERDADE DO CONTRATO CONSTAR V\u00c1RIOS \u00cdNDICES<\/p>\n Optar por mais de um \u00edndice consiste numa pr\u00e1tica legal, que pode, inclusive, evitar atritos entre o locador e o locat\u00e1rio, pois quando o \u00edndice \u00e9 satisfat\u00f3rio para atualizar o aluguel, como reflexo, h\u00e1 a redu\u00e7\u00e3o das a\u00e7\u00f5es de despejo por \u201cden\u00fancia vazia\u201d e revisionais de aluguel que s\u00e3o previstas na Lei do Inquilinato.<\/p>\n A liberdade de pactuar um ou mais \u00edndices no contrato tem fundamento nos artigos 104 e 421 do C\u00f3digo Civil, em sintonia com o artigo 28, da Lei n\u00ba 9.069\/75, que consagra a autonomia da vontade, prevalecendo o ato jur\u00eddico perfeito, j\u00e1 que n\u00e3o afronta o artigo 17 da Lei do Inquilinato que pro\u00edbe apenas\u00a0\u201ca sua estipula\u00e7\u00e3o em moeda estrangeira e a sua vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 varia\u00e7\u00e3o cambial ou ao sal\u00e1rio m\u00ednimo\u201d<\/em>.\u00a0 A Lei do Plano Real prev\u00ea no art. 28: \u201c<\/strong>Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cl\u00e1usula de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria por \u00edndices de pre\u00e7o ou por \u00edndice que reflita a varia\u00e7\u00e3o ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplica\u00e7\u00e3o dessas cl\u00e1usulas ser\u00e1 anual\u201d.\u00a0<\/strong><\/em><\/p>\n Por outro lado, caso o valor do aluguel reajustado supere o pre\u00e7o de mercado, que \u00e9 apurado com base nos valores de im\u00f3veis disponibilizados para loca\u00e7\u00e3o com as mesmas caracter\u00edsticas, poder\u00e1 o inquilino optar por mudar para outro local. Por outro lado, o locador que exige um aluguel exagerado, diante da grande oferta existente, corre o risco de ficar com o im\u00f3vel vazio, tendo que arcar com seus custos, como IPTU, quota de condom\u00ednio, al\u00e9m de perder a renda do aluguel.<\/p>\n Na pr\u00e1tica, a pandemia motivou o esvaziamento dos centros urbanos, pois muitas empresas passaram a adotar o home office<\/em>, gerando a desocupa\u00e7\u00e3o de milhares de im\u00f3veis comerciais, aumentando a oferta e contribuindo para a flexibiliza\u00e7\u00e3o da negocia\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os. Diante desse cen\u00e1rio, somente com o aperfei\u00e7oamento do IVAR de modo a refletir melhor a infla\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is, passar\u00e3o os locadores a aceitar esse novo \u00edndice nos contratos residenciais. Tendo em vista que a maioria dos locadores ter o aluguel como complemento da sua aposentadoria, utilizando-o para pagar in\u00fameras despesas que s\u00e3o corrigidas pelo IGP-M e at\u00e9 por percentuais maiores (energia el\u00e9trica, \u00e1gua, combust\u00edveis, escola, plano de sa\u00fade, alimentos, etc) estes n\u00e3o adotar\u00e3o um \u00edndice que reduza os valores que t\u00eam a receber, pois seria il\u00f3gico.<\/p>\n *Vice-presidente da Comiss\u00e3o Especial de Direito Imobili\u00e1rio da OAB Federal; Presidente da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio da OAB-MG (2010 a 2021); Conselheiro da C\u00e2mara do Mercado Imobili\u00e1rio de MG e do Secovi-MG; Diretor Regional de MG da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Advogados do Mercado Imobili\u00e1rio (ABAMI)<\/p>\n kenio@keniopereiraadvogados.com.br<\/p>\n Fazer uma reuni\u00e3o<\/a>; <\/p>\n Loca\u00e7\u00e3o Espa\u00e7os de Trabalho Tempor\u00e1rios<\/a><\/p>\n Espa\u00e7os de Trabalho em Belo Horizonte<\/a><\/p>\n Espa\u00e7os de Trabalho em BH<\/a><\/p>\n Espa\u00e7os de Trabalho em Nova Lima<\/a><\/p>\n Loca\u00e7\u00e3o de Espa\u00e7os de Trabalho<\/a><\/p>\n Loca\u00e7\u00e3o de Espa\u00e7os de Trabalho por Hora<\/a><\/p>\n Loca\u00e7\u00e3o de Espa\u00e7os de Trabalho por Dia<\/a><\/p>\n Loca\u00e7\u00e3o de Espa\u00e7os de Trabalho por Mes<\/a><\/p>\n Trabalho Hibrido<\/a><\/p>\n Trabalho Remoto<\/a><\/p>\n <\/p>\n
\n\u00c9 um\u00a0espa\u00e7o ideal<\/a>\u00a0para: <\/p>\n
\nAssinar um contrato<\/a>;
\nDar um curso ou treinamento<\/a>;
\nFazer uma v\u00eddeo confer\u00eancia<\/a>;
\nDar uma aula<\/a>;
\nLan\u00e7ar um produto<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n