Construtoras não podem vender ilegalmente unidades na planta, sem fazer incorporação

Kênio de Souza Pereira*

Estamos vendo o crescimento de irregularidades na venda de apartamentos na planta, dada a grande criatividade das construtoras que agem de maneira a deixar os compradores sem qualquer garantia, tendo em vista inexistir o registro da incorporação junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Alguns construtores não têm se importado com o fato de que este ato, de comercializar unidades sem possuir a devida documentação, configura crime contra a economia popular e contravenção penal que podem resultar na multa de até 50 salários-mínimos, além de até 04 anos de prisão, conforme os artigos 65 e 66 da Lei nº 4.591/64, que regulamentas as incorporações em condomínios. 

Vários compradores ao descobrirem que foram enganados por meio de um Contrato de Obra em Amigos, de Reserva de Unidades ou criação de Sociedade em conta de participação ou Sociedade de Propósito Específico, com o fim de driblar o artigo 32 da Lei nº 4591/64 que proíbe qualquer transação de unidades sem o prévio registro da incorporação, têm buscado a rescisão da transação e requerendo a devolução dos valores pagos corrigidos. Além disso, há previsão legal de que o construtor infrator deverá ainda pagar a multa de 50% ao comprador sobre o valor que este tiver quitado. 

Há contratos maliciosos que levam os compradores a pensar que são sócios e simulam uma obra a preço de custo, tendo seu redator habilidade para criar situação afastando sua responsabilidade caso ocorra algum prejuízo. São inúmeros os casos de incorporador que não entrega o edifício e coloca a culpa nos compradores. Alegam que são parceiros, mas a regra só é válida para os prejuízos e não em relação aos lucros do êxito do empreendimento. 

Lei de 1964 foi criada para proteger os compradores

Por existirem maus empresários e aventureiros, a Lei de Incorporações surgiu há 60 anos para reduzir os “esqueletos” e obras abandonadas que geram danos irreparáveis aos compradores, bem como aos permutantes que, às vezes, perdem seu terreno diante dos inúmeros processos que os colocam como réus, junto com o “articulador” que reuniu as pessoas e a construtora, pois conforme os artigos 28 e art.29, eles também são qualificados como incorporadores.

Causa perplexidade os compradores entregarem milhões de reais para um construtor sem verificar se este possui patrimônio para suportar os riscos. Basta vermos casos como a Construtora Habitare, Ponta Engenharia, Milão, Casa Mais, dentre várias, que faliram e não pagaram nada aos adquirentes e sequer entregaram os imóveis. Seus proprietários não tinham um centavo na conta bancária ou patrimônio suficiente para arcar com as indenizações, ficando os compradores que venceram os processos de posse de uma sentença inócua, diante da impossibilidade de rever o que pagaram.

A Lei, embora criada há 60 anos, continua sendo ignorada por grande parte da população, pois pagam valores expressivos sem ao menos verificar quem é o dono do terreno.

Os compradores movidos por grande carga emocional cometem o erro de deixar de contratar previamente uma assessoria jurídica especializada diante do custo de 1% a 2% do negócio. Ignoram que o corretor de imóvel é remunerado com 6%, ou seja, bem mais que o advogado que pode evitar que o comprador ou o permutante perca 100% do que pagou. 

O comprador visando “economizar” prefere acreditar na criatividade e nas promessas de vendedores de unidades na planta, que, sem limites, inventam os mais variados nomes de contratos para fugir das regras da Lei nº 4.591/64 e do Código de Defesa do Consumidor.  

Em 2010 elaboramos a Lei do “Overbooking Imobiliário”

Por advogar há décadas no setor imobiliário, em 2011, exercendo a presidência da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, elaborei o Projeto de Lei para a Câmara Municipal de Belo Horizonte, que passou a ser conhecido como “Overbooking Imobiliário”. O presidente da CMBH, Leo Burguês assumiu a autoria, mas nada fez para aprová-lo com rapidez. À época, previ a ocorrência da falência de muitas construtoras e, para evitar risco aos compradores, estabeleci no projeto a regra de que não se poderia lançar outro edifício sem antes terminar os que já tinham sido vendidos e estavam em atraso há mais de 9 meses. Sem a concessão de novo alvará para aquele que não entregava as obras atrasadas, o esquema de desviar recursos de novos projetos para conclusão de obras antigas, acabava.

A Lei somente foi aprovada em 2016, tendo o Prefeito em exercício, aliado de construtores descumpridores de contratos, proposto ADIN para impedir seus efeitos que foi acolhida. Ou seja, calote venceu e milhares de apartamentos deixaram de ser entregues. 

Além disso, o patrimônio de afetação criado em 2004, se mostrou ineficiente diante da construtora poder institui-lo de “mentirinha”, pois inexiste qualquer fiscalização. A experiência desses últimos anos comprovou que os recursos que deveriam ser obrigatoriamente colocados na conta do empreendimento, sem qualquer vínculo com a construtora/incorporadora, podem, na prática serem desviados sem qualquer problema.

Da irracionalidade de dispensar a proteção da lei

Mesmo diante das milhares de ações de compradores que perderam tudo ao confiarem demasiadamente nas promessas de alguns construtores, vemos que os problemas podem se repetir em maior grau, diante dos lançamentos em excesso num mercado que não está aquecido.

Há construtoras de grande porte que têm lançado empreendimentos de luxo na zona sul, na Vila da Serra, dentre outros locais nobres, por meio de “Proposta de Reserva de Unidade Imobiliária para Compra e Venda”, como a Construtora Katz.  Ao enviarmos um e-mail para seu diretor Daniel Katz, solicitando esclarecimentos sobre essa modalidade de negociação e de que forma ele oferece proteção aos compradores diante da inexistência de prévia incorporação, não tivemos resposta até o fechamento desse artigo. 

Certamente, há excelentes construtoras que cumprem com seus deveres e que merecem toda confiança, mas é necessário avaliar se o empreendimento possui a documentação essencial para gera segurança. Cabe ao vendedor entregar espontaneamente todos os documentos necessários para o advogado do comprador avaliar, devendo este especialista em direito imobiliário inserir as cláusulas que venham a equilibrar o contrato e proteger o seu cliente. O investimento prévio de 1 a 2% numa consultoria é bem menor do que eventual demanda judicial que tem um custo de 20% do valor do bem e da multa rescisória que, pela Lei do Distrato, pode chegar a 50% sobre o valor pago. 

*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário; Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG.

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