Autor: Kênio de Souza Pereira*

O comprador, ao escolher um apartamento, loja ou sala deve fazer faz uma prévia análise do perfil do edifício, para verificar se é condizente com seu estilo e padrão financeiro, pois é importante se atentar que para manutenção do bom estado do condomínio, é necessário arcar com despesas, sendo um contrassenso se opor ao pagamento de reparos que visam evitar a desvalorização do imóvel.

Consiste numa anomalia, no momento de votar pela aprovação do orçamento de obras, alegar que o condomínio não tem dinheiro, especialmente porque em muitos casos a ausência de reparação urgente acarreta o agravamento do problema, resultando em processo judicial movido por aquele que sofre com os defeitos que deveriam ser consertados.

Centenas de processos de obrigação de fazer e de indenização promovidos por proprietários de unidades que sofrem com infiltrações, com excesso de barulho dos elevadores, central de ar-condicionado e demais problemas do condomínio seriam evitados se a assembleia fosse conduzida com sabedoria aprovando as providências são não podem esperar. 

Negligência e imprudência agravam prejuízos

Ninguém é obrigado a residir ou trabalhar num condomínio, todavia, caso não deseje compartilhar responsabilidades e obrigações inerentes a divisão da propriedade deve residir numa casa ou trabalhar numa loja ou local independente, que não seja interligado a outros condôminos. 

Quando uma pessoa opta por participar de uma propriedade que corresponde a uma fração ideal de um edifício, assume, automaticamente, a obrigação de pagar as despesas ordinárias, bem como as quotas extras destinadas a realizar obras e reformas de interesse comum. 

O Código Civil é claro ao determinar no art. 1.336 que “São deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio”, mesmo que o problema não esteja atingindo sua unidade ou que se limite a outro bloco. Assim, um condômino não pode se furtar em arcar com as reformas e indenizações decorrentes dos defeitos da edificação, sendo inaceitável a apatia de alguns que ignoram que a demora acarreta sofrimento, aflição, desgastes e até prejuízos à saúde dos moradores com o mofo, a contaminação com água suja que vaza de canos, esgoto ou telhado que devem ser reparados imediatamente. 

Demora em reparar acarreta indenização por danos morais

Há casos inacreditáveis de apartamentos praticamente inabitáveis diante de infiltrações que perduram por anos, sendo que tal situação decorre da paciência excessiva da vítima desse descaso, pois seu receio em requerer judicialmente a devida reparação acaba por desvalorizar seu imóvel, gerando a perda de aluguéis, danos à saúde como alergias, rinites, estresse, além dos desgastes familiares. Há ainda a vergonha que a família e os funcionários das empresas passam ao receber visitas e clientes, que ficam com impressão negativa diante do odor e do visual negativo.

Diante desse cenário aumentam as sentenças que condenam os condomínios a fazer os reparos, indenizar os danos causados na unidade, bem como ao pagamento de danos morais decorrentes do descaso, da falta de urgência que é facilmente provado pelo não atendimento à notificação feita ao síndico e a demora em aprovar a quota extra para realizar a obra com rapidez.

Quanto maior a demora, mais oneroso fica para o condomínio que terá que indenizar tudo que for danificado pela infiltração, desde armários, equipamentos eletrônicos, roupas, dentre outros, pois caberá ao responsável pelo dano reestabelecer, em perfeito estado, o imóvel atingido. 

Inexiste justificativa para deixar de pagar a quota extra

A Lei nº 4.591/64 e o Código Civil são firmes ao impor o dever de todo condômino pagar pelas obras, sendo que o art. 1.341 deixa claro que quando se tratar de obra necessária e urgente poderá o síndico sua execução de imediato, independente de aprovação da assembleia. Inclusive, tal dever lhe é imposto com base nos incisos II, IV e V do art.1.348. 

O legislador estabeleceu as normas que evitam qualquer desculpa quanto ao dever de agir com celeridade, sendo inaceitável a assembleia, induzida por um procrastinador e inconsequente, deixar de aprovar a realização dos reparos alegando que a taxa extra é alta, pois se mostra irracional aprovar um rateio muito baixo de longo prazo, pois os danos se agravarão. 

Inclusive, na omissão do síndico, pode o próprio condômino visando restabelecer a habitualidade e evitar danos determinar a realização de obra necessária, bastando dar ciência à coletividade por assembleia condominial.

Portanto, se a pessoa não tem condições de arcar com seus deveres tem como alternativa vender seu apartamento, por ser inaceitável um ou outro condômino sofrer prejuízos e a coletividade ser prejudicada por aquele que alega que não quer arcar com taxa extra. 

Cabe a cada um morar ou residir dentro da sua realidade financeira, sendo compreensível a perda ou modificação da condição financeira com o passar dos anos,  razão pela qual milhares de profissionais optam, ao se aposentar ou após os filhos se casarem, em adquirir um apartamento mais econômico, evitando assim situações constrangedoras como vemos em algumas assembleias que se repetem por anos sem aprovar obras importantes que valorizam o condomínio e evitam conflitos. 

*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI – Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóvei – Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF e da BandNews –

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