Apartamento não é casa – Lei proíbe alterações nos edifícios

Kênio de Souza Pereira*

Causa perplexidade a postura de muitas pessoas comprarem um apartamento térreo com área privativa e passarem a realizar novas construções como se fosse uma casa e que não existissem coproprietários de todas as áreas comuns do edifício, inclusive da fachada que têm o dever de não alterar a edificação que é coletiva.

Os edifícios são construídos com base no projeto arquitetônico previamente aprovado pelo município, dentro do coeficiente de aproveitamento específico para o local, que geralmente é totalmente utilizado. Nem a construtora, após vender na planta uma unidade, pode alterar o projeto e os tamanhos das unidades sem a aprovação unânime dos condôminos, muito menos um condômino após o prédio ficar pronto. A pretensão de fazer cobertura ou laje no térreo afronta o projeto, a lei municipal, a Lei nº 4.591/64, o Código Civil e a convenção, por aumentar a área construída.

As pessoas têm total liberdade em adquirir o que lhes interessa, dentro de suas possibilidades, existindo milhares de apartamentos com os mais variados tamanhos e configurações. Os edifícios consistem em propriedade coletiva, tendo cada unidade determinada fração ideal do terreno, não podendo o comprador alterar o projeto que ao final da construção foi conferido pela fiscalização da prefeitura para a obtenção do Habite-se, que passou a ser denominado Baixa de Construção.

Caso o interessado na compra perceba que o apartamento não lhe atende, deve comprar um lote e construir uma casa da forma que bem desejar, pois nesse caso não tem ninguém para lhe questionar. Consiste numa atitude ilegal construir na área externa do apartamento: telhados, espaço gourmet, banheiro, academia, churrasqueira, garagem, suíte, depósito etc. pois tal obra exige primeiramente permissão dos condôminos, em especial, do proprietário do andar de cima diante da possibilidade deste ser o principal prejudicado com a nova laje.

Convenção pode autorizar ampliações no térreo e no terraço.

Em vários edifícios o construtor ou incorporador prevê o direito do adquirente do apartamento de cobertura construir acréscimos, especialmente por ser comum tais obras em nada prejudicarem as fachadas e nem a segurança, pois a estrutura foi previamente projetada para suportar essa nova obra.

A situação das coberturas é simples por não interessar aos demais condôminos o que ocorre no terraço que consiste em área de uso exclusivo do proprietário da cobertura. Por essa razão inúmeras convenções estipulam essa liberdade ao proprietário da cobertura. O condomínio não pode criar obstáculos, onerar com taxas ou inibir tal construção por esse direito estar previsto desde a concepção do edifício.

Da mesma forma, há convenções que permitem a construção no piso térreo do apartamento, bem como em andares comerciais por ter o construtor constatado que não causará danos aos demais condôminos. Nesses edifícios a construtora deixou espaços que permitem a nova laje sem causar problemas para os vizinhos, cabendo a opção do proprietário da unidade térrea realizar ou não o acréscimo. Ficará, por conta dele, arcar com os custos de projeto e aprovação perante o município, caso tenha interesse.

Lei protege vizinhos de terem prejuízos com obras irregulares

Situação bem diferente consiste na pretensão de se construir nova laje no térreo, que conforme a finalidade e posicionamento, pode gerar riscos e facilitar a invasão dos apartamentos superiores por meio dessa laje ou telhado que passa a servir como escada para o ladrão acessar as janelas e varandas de quem comprou o apartamento sem esse problema.

De forma incrível há casos de o apartamento térreo fazer uma laje e o proprietário do apartamento acima deseja fazer uma sala ou quarto novo, ou seja, “um puxadinho”, e o do terceiro andar repetir a proeza, de maneira a modificar a fachada. Isso é inaceitável, pois coloca em risco toda a edificação diante do aumento de carga, criando novas tensões, sendo comum o surgimento de trincas, que ao final os responsáveis se recusam a arcar com os custos expressivos das reparações.

Risco à segurança do apartamento localizada perto da nova laje

Mesmo que a assembleia aprove com votação expressiva a nova laje, o proprietário do andar logo acima, diante do aumento de risco de invasão, bem como pela desvalorização, poderá impedir tal obra. Certamente muitas pessoas não comprariam o apartamento se tivessem visto uma laje a poucos centímetros da sua janela ou varanda, sendo, portanto, a insegurança fator de desvalorização.

Possibilidade de legalizar e o bom senso

Quanto à legalização, cada município tem sua regra, sendo que em Belo Horizonte, durante décadas, temos constatado a flexibilidade do poder público permitir a utilização do UTDC (Unidade de Transferência do Direito de Construção), bem como a compra de Outorga Onerosa, para viabilizar essas construções. O assunto é complexo, exigindo a análise de caso a caso diante das diversas possibilidades que geram dúvidas para quem não atua profissionalmente com Direito Imobiliário e com as regras de construção que implicam na análise de leis municipais que evoluem constantemente.

*Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário; Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis/ kenio@keniopereiraadvogados.com.br

MERCADOCOMUM estará circulando em dezembro com uma edição especial impressa e outra eletrônica trazendo matérias sobre os premiados, as empresas/instituições e personalidades, destacando a relevância da premiação para a economia e o desenvolvimento de Minas Gerais. Cabe ainda ressaltar a importância da realização desse evento, que reúne expressiva parcela formadora do PIB mineiro e obtém ampla repercussão da mídia em geral. Nesta edição especial constará o descritivo do XXVII Ranking de Empresas Mineiras, listando-se as “500 Maiores Empresas de Minas – 2023” – em ordem alfabética, por setor econômico, receita operacional líquida, resultado, patrimônio líquido e ativos totais.

MercadoComum, ora em seu 30º ano de circulação e em sua 324ª edição é enviado, mensalmente, a um público constituído por 118 mil pessoas formadoras de opinião em todo o país, diretamente via email e Linkedin, Whatsapp/Telegram, além de disponibilizar, para acesso, o seu site www.mercadocomum.com, juntamente com as suas edições anteriores. 

De acordo com estatísticas do Google Analytics Search a publicação MercadoComum obteve – no período de outubro de 2022 a agosto de 2023 – 9,56 milhões de visualizações – das quais, 1.016.327 ocorreram de 14 de agosto a 10 de setembro/2023.

O XXV Prêmio Minas – Desempenho Empresarial – Melhores e Maiores Empresas – MercadoComum – 2023 conta com o apoio da ACMINAS – Associação Comercial e Empresarial de Minas; ASSEMG – Associação dos Economistas de Minas Gerais; Fórum JK de Desenvolvimento Econômico; IBEF – Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças de Minas Gerais e MinasPart- Desenvolvimento Empresarial e Econômico Ltda

O prazo para reserva de espaço para as publicidades na edição especial de MC será até o dia 31 de outubro e, a entrega de materiais, até o dia 16 de novembro.

As empresas agraciadas que participarem desta premiação, através da veiculação de uma página de publicidade na edição especial impressa e eletrônica, bem como no site desta publicação, além de um descritivo institucional sobre as mesmas receberão, também, um diploma impresso em papel especial, um troféu em aço inox e terão direito, adicionalmente, a uma mesa exclusiva de 8 lugares para a solenidade de premiação e jantar de confraternização. Também participarão de um almoço especial que ocorrerá em dezembro, em Lagoa Santa-MG, em homenagem aos agraciados.