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title: "Administração de condomínio: evite riscos, a evolução da conta pool e a importância da fiscalização"
url: https://mercadocomum.com/administracao-de-condominio-evite-riscos-a-evolucao-da-conta-pool-e-a-importancia-da-fiscalizacao/
author: Carlos Alberto Teixeira de Oliveira
date: 2023-10-31T13:08:36-03:00
categories: [Opinião]
tags: [a evolução da conta pool e a importância da fiscalização, Administração de condomínio: evite riscos, Kênio de Souza Pereira, Kênio de Souza Pereira Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário]
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# Administração de condomínio: evite riscos, a evolução da conta pool e a importância da fiscalização

***Kênio de Souza Pereira****

 Tem causado preocupação as notícias de golpes praticados por administradoras de condomínio que concentram em uma única conta bancária em nome da própria administradora os recursos de centenas de condomínios: a conta pool. Esta, por não possui qualquer separação dos valores movimentados, dificulta a fiscalização, havendo de condomínios que ficaram sem condições de pagar as despesas mensais e as obras programadas, arcando com prejuízo quase impossível de ressarcimento. A falta de cautela dos condomínios e a dispensa de orientação jurídica na contratação das administradoras geram riscos que poderiam ser evitados.

 Entidades do setor imobiliário estimam que os mais de 500 mil condomínios existentes no Brasil giram o valor de 5 bilhões de reais, valores estes que são arrecadados mensalmente ou acumulados para realização de obras e reformas. Se mostra ilógico, portanto, que essas relações entre sejam tratadas de forma tão displicente.

 **Relações condominiais são complexas e exigem conhecimento jurídico**

 Durante décadas a administração dos condomínios era simples, sendo fácil um condômino exercer a função de síndico. Entretanto, diante das novas exigências federais e municipais que aumentaram a burocracia, tornou-se importante a contratação de empresas especializadas na área contábil e administrativa para facilitar o exercício da sindicância.

 A ingenuidade que prevalece nas assembleias as quais aprovam a contratação de administradoras, explica o golpe praticado em 2023, pela Administradora Fort House, de São Paulo. Ela se aproveitou da falta de fiscalização de 43 condôminos e os lesou em mais de R$30 milhões depositados em sua conta pool, que dificulta a conciliação de dados, como trazido na reportagem da Tv Record disponível no Youtube: “Síndicos acusam empresa de desviar dinheiro de condomínios em SP”: [https://www.youtube.com/watch?v=pGCqo6nkTNo](https://www.youtube.com/watch?v=pGCqo6nkTNo)

 **Administradora lucra ao aplicar recurso do condomínio**

 Vários condomínios que exigem que a administradora comprove que os valores do Fundo de Reserva e/ou de Obras está sendo aplicado na Poupança – conforme determinado pela assembleia – se surpreendem com a ausência da apresentação dos extratos do banco, o que deixa evidente a má-fé. Em alguns casos, a administradora estava utilizando os valores do condomínio para aplicar em nome dela no CDB e se apropriar dos rendimentos que são superiores ao da Poupança.

 Numa conta pool, além do condomínio deixar de ter a cobertura de até R$250 mil do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) do Banco Central, também existe o risco de ficar sem acesso aos seus créditos em decorrência de um bloqueio judicial ou penhora de ações trabalhistas movidas contra a administradora, pois todo o dinheiro está no CNPJ dela.

 Ficando provado que a administradora realiza operações financeiras como se fosse uma instituição financeira, com o dinheiro que não é dela, poderá responder por Crime Contra o Sistema Financeiro, conforme Lei nº 7.492/86: “*Art. 16. Fazer operar, sem a devida autorização, ou com autorização obtida mediante declaração (Vetado) falsa, instituição financeira, inclusive de distribuição de valores mobiliários ou de câmbio.”*

 **Conta pool usada de forma distorcida **

 Em geral, na conta pool, o condomínio não tem um extrato específico do banco, sendo que recebe apenas um demonstrativo elaborado pela administradora.

 A conta pool foi uma alternativa criada para administradoras e condomínios, facilitando e agilizando o dia a dia financeiro, evitando congelamento de conta mediante vencimento de mandato do síndico, que muitas vezes impossibilitava pagamento até de folha dos empregados e das despesas de manutenção que são inadiáveis, gerando multas e interrupção dos serviços.

 Esse tipo de conta passou a ser utilizada para possibilitar a prestação de contas sem depender do síndico que, às vezes, não fazia a assembleia para nova eleição ou, ainda, utilizava de forma indevida, ainda que de boa-fé, talões de cheque e cartões de crédito.

 **Concorrência desleal**

 A questão preocupante no mercado é a oferta de serviços por administradoras que, de forma desleal, se utilizam da conta pool para lucrar com a aplicação dos recursos dos condomínios. Para captar novos clientes oferecem sua prestação de serviços com preço muito baixo, até mesmo com períodos de gratuidade, onde não se enxerga à margem de lucro, o que causa estranheza, como se a mesma não precisasse das taxas administrativas para funcionar.

 É fundamental apurar a idoneidade, histórico da administradora e sua expertise, pois escolher uma procuradora e gestora com base no menor preço é risco certo: em geral, o barato sai caro. Se a empresa abre mão de margem de lucro, é obvio que ela buscará obter sua renda de outras formas, às vezes, por meios inconfessáveis, como aplicando valores indevidamente a seu favor ou lucrando com comissões sobre serviços de terceiros, o que, no final, gera prejuízos maiores do que a redução da taxa de administração.

 **Conta pool gestora é mais transparente**

 Visando gerar maior controle para os condomínios foi criada por empresas de softwares e bancos, um sistema denominado conta gestora, a qual, por ser mais transparente e segura tem um custo financeiro maior, pois a administradora que o adota tem que pagar pelo sistema que funciona assim: a conta pool é aberta em nome da administradora, mas todos os valores de taxas de condomínios e demais acessórios que entram, bem como os boletos e despesas pagar são separadas automaticamente pelo computador do banco em nome e no CNPJ do condomínio, ou seja, esses valores não se misturam com outros condomínios. É gerado pelo banco um extrato de fluxo de caixa condominial, possibilitando assim uma fiscalização das taxas recebidas e dos pagamentos.

 Isso gera a possibilidade do síndico, dos conselheiros e de qualquer condômino verificar, em tempo real, os saldos do condomínio, se diferenciando da conta pool tradicional.

 **Procuração só se dá em quem confia**

 A conta gestora elimina o risco decorrente do condomínio outorgar procuração para a administradora ou para o síndico profissional gerir a conta bancária específica do condomínio e, por sua vez, evitam os golpes tais como o noticiado em Fortaleza, em que o síndico contratou empréstimos de 1,2 milhão de reais em nome do condomínio e desapareceu com esses recursos. A matéria da Tv Ceará, “Síndico faz empréstimo milionário em nome de moradores” abordou esse caso – [https://www.youtube.com/watch?v=-bGES8brc3E](https://www.youtube.com/watch?v=-bGES8brc3E).

 **Fundos de reserva, trabalhista e de obras **

 Por outro lado, para que o condomínio tenha maior segurança se deve abrir, separadamente, uma conta específica para os depósitos e saques dos Fundos de Reservas e de Obras, bem como para fundos trabalhistas (que visa juntar o que será pago para pagamento das férias, 13º e verbas de rescisão), pois esses são movimentados esporadicamente. Pode ser estabelecido que o saque seja realizado com a assinatura de dois condôminos/conselheiros, pois se tratam de valores mais expressivos.

 É bom relembrar que qualquer condômino pode fiscalizar a administradora e solicitar os extratos de qualquer conta do condomínio, uma vez que o dinheiro é pertencente ao condomínio e não à administradora ou ao síndico. Assim, no caso de negativa sobre suas indagações, deve-se contratar outra administradora ou eleger novo síndico mais transparente e organizado, sob pena de poder se descobrir um prejuízo futuramente.

 

 [![Administração de condomínio: evite riscos, a evolução da conta pool e a importância da fiscalização](https://mercadocomum.com/wp-content/uploads/2023/10/Administracao-de-condominio-evite-riscos-a-evolucao-da-conta-pool-e-a-importancia-da-fiscalizacao.png)](https://mercadocomum.com/)[***Administração de condomínio: evite riscos, a evolução da conta pool e a importância da fiscalização***](https://mercadocomum.com/) *Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI) – Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – [kenio@keniopereiraadvogados.com.br](mailto:kenio@keniopereiraadvogados.com.br)

 MERCADOCOMUM estará circulando em dezembro com uma edição especial impressa e outra eletrônica trazendo matérias sobre os premiados, as empresas/instituições e personalidades, destacando a relevância da premiação para a economia e o desenvolvimento de Minas Gerais. Cabe ainda ressaltar a importância da realização desse evento, que reúne expressiva parcela formadora do PIB mineiro e obtém ampla repercussão da mídia em geral. Nesta edição especial constará o descritivo do XXVII Ranking de Empresas Mineiras, listando-se as “500 Maiores Empresas de Minas – 2023” – em ordem alfabética, por setor econômico, receita operacional líquida, resultado, patrimônio líquido e ativos totais.

 MercadoComum, ora em seu 30º ano de circulação e em sua 324ª edição é enviado, mensalmente, a um público constituído por 118 mil pessoas formadoras de opinião em todo o país, diretamente via email e Linkedin, Whatsapp/Telegram, além de disponibilizar, para acesso, o seu site *www.mercadocomum.com*, juntamente com as suas edições anteriores.

 De acordo com estatísticas do Google Analytics Search a publicação MercadoComum obteve – no período de outubro de 2022 a agosto de 2023 – 9,56 milhões de visualizações – das quais, 1.016.327 ocorreram de 14 de agosto a 10 de setembro/2023.

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 O XXV Prêmio Minas – Desempenho Empresarial – Melhores e Maiores Empresas – MercadoComum – 2023 conta com o apoio da ACMINAS – Associação Comercial e Empresarial de Minas; ASSEMG – Associação dos Economistas de Minas Gerais; Fórum JK de Desenvolvimento Econômico; IBEF – Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças de Minas Gerais e MinasPart- Desenvolvimento Empresarial e Econômico Ltda

 O prazo para reserva de espaço para as publicidades na edição especial de MC será até o dia 31 de outubro e, a entrega de materiais, até o dia 16 de novembro.

 As empresas agraciadas que participarem desta premiação, através da veiculação de uma página de publicidade na edição especial impressa e eletrônica, bem como no site desta publicação, além de um descritivo institucional sobre as mesmas receberão, também, um diploma impresso em papel especial, um troféu em aço inox e terão direito, adicionalmente, a uma mesa exclusiva de 8 lugares para a solenidade de premiação e jantar de confraternização. Também participarão de um almoço especial que ocorrerá em dezembro, em Lagoa Santa-MG, em homenagem aos agraciados.

 
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